Plafond résidence principale : 120 jours, abaissable à 90 par la commune
Si vous louez votre résidence principale (au moins 8 mois/an), le plafond de location en meublé de tourisme reste de 120 jours/an, mais les communes peuvent désormais l'abaisser à 90 jours/an par délibération motivée.
⚠️ Le dépassement du plafond expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. Au-delà, la location relève des règles applicables aux résidences secondaires (changement d'usage et autorisation municipale là où ils sont exigés).
Numéro d'enregistrement obligatoire partout
Auparavant réservé aux communes qui l'avaient mis en place, l'enregistrement est généralisé à toute la France via un téléservice national, au plus tard le 20 mai 2026. Le numéro doit apparaître sur l'annonce ; le défaut d'enregistrement expose à une amende pouvant atteindre 10 000 €, et une fausse déclaration à 20 000 €.
DPE : de nouvelles exigences énergétiques
Dans les communes qui soumettent les meublés de tourisme à autorisation de changement d'usage, tout nouveau meublé doit présenter un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) classé entre A et E. À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D, hors résidence principale.
Fiscalité : abattement micro-BIC réduit
L'abattement forfaitaire du régime micro-BIC est revu à la baisse :
| Situation | Avant | Depuis 2025 |
|---|---|---|
| Meublé non classé | 50 % | 30 % |
| Meublé classé tourisme | 71 % | 50 % |
| Plafond CA micro | 77 700 € (non classé) 188 700 € (classé) | 15 000 € (non classé) 77 700 € (classé) |
👉 Conséquence directe : le régime réel mérite d'être étudié, à faire valider par un expert-comptable.
Pouvoir des maires renforcé
Les communes peuvent désormais :
- Imposer des quotas de meublés de tourisme par quartier
- Exiger une autorisation préalable dans toute la commune (pas seulement zones tendues)
- Réserver dans leur PLU des secteurs où les constructions nouvelles sont à usage exclusif de résidence principale
Vérifiez le règlement de votre commune avant tout investissement Airbnb.
Copropriétés : interdiction possible à la majorité
Une copropriété dont le règlement interdit déjà les activités commerciales dans les lots d'habitation peut désormais voter l'interdiction des meublés de tourisme à la majorité des 2/3 (au lieu de l'unanimité avant). Vérifiez votre règlement de copropriété et anticipez les AG annuelles.
Que faire concrètement aujourd'hui ?
- Vérifier votre numéro d'enregistrement et l'afficher sur Airbnb
- Faire faire votre DPE si pas encore fait
- Calculer si le passage au régime réel est plus avantageux
- Vérifier les arrêtés municipaux de votre commune
- Consulter le règlement de votre copropriété
