Statut LMNP : qui est concerné ?
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s'applique automatiquement si :
- Vos revenus locatifs meublés sont < 23 000 €/an, OU
- Vos revenus locatifs meublés sont < 50 % des revenus globaux du foyer
Au-delà, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel) avec d'autres règles fiscales et sociales (cotisations URSSAF).
Choix du régime : micro-BIC ou réel ?
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond CA | 77 700 € (classé) 15 000 € (non classé, depuis 2025) | Sans limite |
| Abattement | 50 % meublé de tourisme classé 30 % non classé (depuis 2025) | Charges réelles déduites |
| Charges déductibles | Forfait | Tout (intérêts, taxes, ménage, conciergerie, amortissements) |
| Amortissement bien | ✗ | ✓ (sur 25-30 ans) |
| Amortissement mobilier | ✗ | ✓ (sur 5-10 ans) |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire |
| Optimal pour | Petits revenus, pas de crédit | La plupart des cas avec crédit |
Règle simple : si vous avez financé votre bien à crédit, le régime réel est presque toujours plus avantageux pendant 10-15 ans.
Charges déductibles en régime réel
- Intérêts d'emprunt + assurance prêt
- Taxe foncière
- Charges de copropriété (hors travaux d'amélioration)
- Honoraires conciergerie (commission Concierge Angels = 100 % déductible)
- Frais de ménage et linge
- Fournitures voyageurs
- Énergie, eau, internet
- Petit entretien et réparations
- Frais comptables et juridiques
- Amortissement du bien (3-4 % du prix par an, hors terrain)
- Amortissement du mobilier (10-20 % par an)
L'amortissement : la clé du régime réel
L'amortissement est une charge comptable non décaissée qui réduit le bénéfice imposable sans sortie de cash. Sur un appartement à 200 000 € :
- Hors terrain (15 %) : 170 000 € amortissables
- Sur 25 ans : 6 800 €/an de charge déductible
- Mobilier 10 000 € sur 8 ans : 1 250 €/an de charge déductible
Combiné aux autres charges, vous pouvez arriver à un résultat fiscal nul ou négatif pendant plusieurs années.
Cas pratique : 1 500 €/mois Airbnb à Lyon
Hypothèses : meublé de tourisme classé, bien acheté 200 000 €, financé à crédit, 18 000 € de revenus locatifs/an, charges réelles 6 000 €/an.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Revenus | 18 000 € | 18 000 € |
| Abattement / Charges | −9 000 € (50 %) | −6 000 € (charges) −6 800 € (amort. bien) −1 250 € (amort. mobilier) |
| Bénéfice imposable | 9 000 € | 3 950 € |
| Impôt (TMI 30 % + PS 17,2 %) | ~4 250 € | ~1 870 € |
| Économie | ~2 380 €/an |
Avec une comptabilité à 600 €/an, gain net du régime réel : ~1 800 €/an. Exemple illustratif : faites valider votre situation par un expert-comptable.
Conseils d'optimisation
- Faire classer son meublé en "Tourisme" : abattement 50 % au lieu de 30 % au micro-BIC.
- Statut LMNP au sein d'un couple : déclarer en indivision si avantage fiscal.
- SCI à l'IS : pertinente uniquement à partir de 4-5 biens ou objectif transmission.
- Ne pas oublier la CFE : montant variable selon la commune, due dès la 2ème année.
