Quelle différence entre une location meublée et un meublé de tourisme ?

En résumé

Section 🌟 Détails
Définition d’une location meublée 🏡 Un logement équipé pour vivre immédiatement, destiné généralement à des séjours longs (résidence principale ou secondaire).
Mobilier minimum requis 🛋️ Literie complète, volets ou rideaux, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, table et sièges, matériel d’entretien.
Réglementation 📜 Contrat de bail d’un an (ou 9 mois pour étudiants), préavis de 3 mois pour le propriétaire, préavis d’un mois pour le locataire, obligations légales telles que le DPE.
Avantages pour le locataire 👍 Installation immédiate, pas de coût d’achat de mobilier, flexibilité du bail avec préavis réduit.
Avantages pour le propriétaire 💰 Loyer plus élevé, avantages fiscaux (amortissements, choix entre micro-BIC ou régime réel).
Inconvénients pour le locataire ⚠️ Loyer plus élevé, mobilier imposé par le propriétaire, personnalisation limitée.
Inconvénients pour le propriétaire ⚠️ Coût d’investissement initial élevé, gestion plus complexe, taux de rotation des locataires plus élevé.
Définition d’un meublé de tourisme 🌍 Logement meublé pour des séjours courts (max. 90 jours pour un même locataire), réservé aux touristes, pas de résidence principale.
Réglementation 🏛️ Déclaration en mairie obligatoire, possible autorisation de changement d’usage, classement volontaire avec étoiles.
Avantages 🌟 Flexibilité de location, abattement fiscal de 71% si classé, meilleure visibilité sur les plateformes de location.
Inconvénients ⚠️ Processus de classement long et coûteux, gestion intensive, restrictions potentielles dans certaines villes.
Comparaison des caractéristiques principales 📊 Durée de location, usage, contrat de bail, déclaration en mairie, classement meublé, préavis pour résiliation, fréquence des locataires.
Comparaison du régime fiscal 💼 Abattement micro-BIC (50% pour location meublée, 71% pour meublé de tourisme), plafond de revenus, fiscalité avantageuse, TVA récupérable.
La meilleure rentabilité 💹 Stabilité et revenus constants pour location meublée, rentabilité élevée en haute saison pour meublé de tourisme, mais instable sur l’année.
Les principales différences 🔍 Durée de la location (longue vs courte), régime fiscal (abattement, fiscalité avantageuse), flexibilité de location.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et envisagez de le louer, vous devez comprendre la différence entre location meublée et meublé de tourisme. Bien qu’ils aient des points communs, ces deux types de locations sont régis par des réglementations distinctes et offrent des avantages fiscaux différents.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Définition

Une location meublée est un type de logement proposé à la location, qui doit être entièrement équipé pour permettre au locataire de s’y installer immédiatement. Contrairement à une location vide, où le locataire doit fournir ses propres meubles et équipements, une location meublée contient déjà tous les éléments essentiels, tels que des meubles, des appareils électroménagers, et des ustensiles de cuisine. Le but est que le locataire puisse y vivre sans avoir à investir dans du mobilier ou des équipements supplémentaires. En général, la location meublée est choisie pour des séjours de longue durée, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.

Le mobilier minimum requis pour une location meublée est défini par la loi. Selon la loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové), le logement doit contenir au moins :

  • Une literie complète (y compris couette ou couverture),
  • Des volets ou rideaux dans les chambres,
  • Des plaques de cuisson et un four,
  • Un réfrigérateur et un congélateur ou compartiment à congélation,
  • Des ustensiles de cuisine (vaisselle, casseroles, etc.),
  • Une table et des sièges,
  • Du matériel d’entretien ménager (aspirateur, balai, etc.).

Ce type de location est couramment utilisé dans les grandes villes où la demande pour des logements meublés est plus forte, notamment par des étudiants, des professionnels en déplacement, ou encore des expatriés.

Réglementation

La location meublée est régie par des règles spécifiques en France. Le contrat de bail doit avoir une durée d’au moins un an et est tacitement renouvelable d’année en année. Cette durée peut être réduite à 9 mois lorsqu’il s’agit d’une location étudiante, et dans ce cas, le contrat n’est pas renouvelable automatiquement. Le bailleur peut résilier le contrat, mais il doit respecter un préavis de trois mois s’il veut mettre fin au bail (contre six mois pour une location vide).

Le locataire, de son côté, peut également donner son préavis de départ à tout moment en respectant un délai d’un mois. Cette flexibilité en termes de préavis est l’un des avantages majeurs pour les locataires en location meublée. Les contrats de location meublée doivent également respecter certaines obligations légales telles que le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’attestation de surface habitable et le règlement intérieur de l’immeuble.

Il est à noter que si le propriétaire souhaite mettre fin à la location pour reprendre le logement pour un motif légitime, il doit fournir un motif valable, comme l’utilisation personnelle du bien ou la vente du logement. Dans tous les cas, les règles applicables à la location meublée assurent une certaine protection des droits du locataire.

Avantages et inconvénients

Avantages pour le locataire

L’un des principaux avantages pour le locataire est la possibilité de s’installer dans un logement complètement aménagé, ce qui réduit le stress et les coûts liés à l’achat de meubles. Cela est particulièrement avantageux pour les personnes qui ont besoin d’un logement temporaire, comme les étudiants ou les professionnels en mission. La location meublée permet également au locataire de bénéficier d’une plus grande flexibilité dans la gestion de son bail, grâce au préavis réduit d’un mois. Ce type de location est donc idéal pour les personnes en transition ou ne souhaitant pas s’encombrer de meubles qu’elles devront transporter par la suite.

Avantages pour le propriétaire

Pour le propriétaire, une location meublée présente plusieurs avantages financiers. Le loyer peut être plus élevé que celui d’une location vide, car le logement est proposé avec tous les équipements nécessaires. De plus, le statut fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet au propriétaire de bénéficier de certains avantages fiscaux, tels que des amortissements sur les meubles et les équipements, réduisant ainsi l’imposition sur les revenus locatifs. Il existe également la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC (avec un abattement forfaitaire de 50%) ou le régime réel (permettant de déduire les charges et amortissements du revenu imposable).

Inconvénients pour le locataire

Cependant, la location meublée peut aussi comporter quelques inconvénients pour le locataire. Le prix du loyer est souvent plus élevé que celui d’une location vide, ce qui peut représenter un coût supplémentaire. De plus, les choix en matière de mobilier et d’équipements étant imposés par le propriétaire, le locataire n’a pas la possibilité de personnaliser complètement son espace de vie à son goût.

Inconvénients pour le propriétaire

Du côté du propriétaire, le principal inconvénient réside dans l’obligation d’investir dans des meubles et équipements pour rendre le logement conforme à la réglementation. Cela implique des coûts initiaux plus importants, ainsi qu’une gestion plus complexe en termes de maintenance des équipements. En effet, le propriétaire est responsable de tout dysfonctionnement ou remplacement des équipements, ce qui peut entraîner des frais supplémentaires au fil du temps. De plus, le taux de rotation des locataires est souvent plus élevé dans les locations meublées, ce qui peut nécessiter plus de temps et d’efforts pour gérer les départs et les arrivées.

Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?

Définition

Un meublé de tourisme est un logement entièrement meublé, destiné à être loué pour de courtes périodes à des touristes ou voyageurs de passage. Contrairement à une location classique, ce type de bien est spécifiquement réservé à des locataires qui n’y élisent pas domicile. En effet, un meublé de tourisme ne peut pas être utilisé comme résidence principale. Il peut s’agir de différents types de logements, tels que des maisons, des appartements, des studios ou encore des villas. Ces logements sont souvent loués pour des vacances, des séjours professionnels ou toute autre raison qui nécessite un hébergement temporaire.

Les séjours dans un meublé de tourisme sont généralement limités à une durée maximale de 90 jours consécutifs pour un même locataire, mais il n’y a pas de limite en termes de nombre de locataires différents sur une année. De plus, ce type de location est souvent utilisé comme un moyen pour les propriétaires de rentabiliser leur résidence secondaire lorsqu’ils ne l’occupent pas eux-mêmes.

Réglementation

Les meublés de tourisme sont soumis à une réglementation stricte. Le propriétaire doit déclarer son bien en mairie avant de le mettre en location. Cette déclaration est obligatoire, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Le formulaire de déclaration (CERFA n°14004*04) doit être complété et envoyé aux autorités locales, qui fourniront un numéro d’enregistrement, à mentionner sur toutes les annonces de location.

Dans certaines communes, notamment dans les zones tendues (grandes villes où la demande en logements est forte), une autorisation de changement d’usage peut être requise. Cela signifie que le propriétaire doit obtenir l’accord de la mairie pour transformer son bien, qui est initialement destiné à l’habitation, en bien loué pour des séjours touristiques. Cette mesure vise à réguler le marché immobilier et à limiter l’impact de la location touristique sur l’offre de logements à long terme.

En plus de la déclaration obligatoire, les meublés de tourisme peuvent être classés. Ce classement est basé sur des normes strictes et est volontaire. Le classement permet d’attribuer de 1 à 5 étoiles en fonction de la qualité des équipements, des services offerts, et du confort du logement. Ce classement est validé par des organismes accrédités après une évaluation du bien, et il est valable pour une durée de 5 ans.

Avantages et inconvénients

Avantages

L’un des principaux avantages d’un meublé de tourisme est la flexibilité qu’il offre. Les propriétaires peuvent louer leur bien pour des courtes durées, ce qui est idéal pour les périodes de vacances ou pour répondre à la demande saisonnière. En tant que propriétaire, vous pouvez facilement ajuster vos tarifs en fonction de la saison (haute ou basse), et ainsi optimiser vos revenus.

Un autre avantage notable concerne la fiscalité. Un meublé de tourisme classé permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 71% sur les revenus locatifs, contre 50% pour une location meublée classique. Cet abattement est particulièrement avantageux si vos revenus locatifs ne dépassent pas 176 200 euros par an. Cela signifie que seule 29% des recettes locatives seront imposables, ce qui réduit significativement la charge fiscale.

Enfin, le classement en meublé de tourisme permet d’obtenir une meilleure visibilité sur les plateformes de location comme Airbnb ou Abritel, où les biens classés sont souvent mis en avant pour attirer des locataires potentiels. Ce classement apporte également une garantie de qualité pour les voyageurs, ce qui peut vous permettre de justifier un prix plus élevé pour vos locations.

Inconvénients

Cependant, obtenir le statut de meublé de tourisme classé présente aussi quelques inconvénients. Tout d’abord, le processus de classement peut être long et complexe. Il nécessite de faire appel à un organisme accrédité qui évaluera le logement selon une grille de critères bien définis, allant des équipements disponibles à l’accessibilité du bien. Si des aménagements ou des améliorations sont nécessaires pour satisfaire aux critères du classement, cela peut représenter un coût élevé pour le propriétaire.

De plus, bien que la location de courte durée soit plus flexible, elle nécessite une gestion plus intensive. En effet, le propriétaire doit gérer de nombreux locataires sur l’année, ce qui implique des tâches telles que l’accueil des locataires, l’entretien régulier du logement, la gestion des départs et arrivées, ainsi que la maintenance des équipements. Certains propriétaires préfèrent déléguer ces tâches à une conciergerie ou à une agence spécialisée, mais cela représente un coût supplémentaire qui peut réduire la rentabilité globale.

Enfin, dans certaines villes, la location en meublé de tourisme est strictement encadrée et les communes peuvent mettre en place des limitations quant au nombre de jours de location autorisés pour un même bien. Si ces restrictions ne sont pas respectées, le propriétaire risque des sanctions financières importantes.

Comparaison des caractéristiques principales

Critère Location meublée Meublé de tourisme
Durée de location Long terme (1 an, 9 mois pour étudiants) Courte durée (max. 90 jours pour un même locataire)
Usage Résidence principale ou secondaire Exclusivement pour des touristes, non-résidence principale
Contrat de bail Contrat standard, renouvelable Location flexible, non-renouvelable
Déclaration en mairie Non nécessaire Obligatoire
Meublé classé Non applicable Possible, avec avantages fiscaux
Préavis pour résiliation 3 mois pour le propriétaire, 1 mois pour le locataire Pas applicable (courtes durées)
Fréquence des locataires Rotation faible Rotation fréquente

Comparaison du régime fiscal

Caractéristiques fiscales Location meublée (classique) Meublé de tourisme (classé)
Régime d’imposition Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Abattement micro-BIC 50 % 71 %
Plafond de revenus (micro-BIC) 72 600 € 176 200 €
Fiscalité avantageuse (classement) Non applicable Oui, avec classement
TVA récupérable Non Oui, si meublé classé

La meilleure rentabilité

Critère Location meublée Meublé de tourisme
Type de location Longue durée (résidence principale ou secondaire) Courte durée (touristique, non résidence principale)
Revenus mensuels moyens Stables mais légèrement plus bas Plus élevés pendant la haute saison
Revenus annuels potentiels Moyens à stables (revenus réguliers) Fluctuants (fortes périodes touristiques, creux hors saison)
Taux d’occupation Stable et élevé (sur toute l’année) Variable selon la saisonnalité
Prix à la nuitée ou à la semaine Non applicable (loyer mensuel) Plus élevé, surtout en haute saison
Coût de gestion Plus faible (rotation faible, moins de nettoyage) Plus élevé (rotation fréquente, gestion d’entrées/sorties, ménage régulier)
Frais de conciergerie Inutiles ou faibles Souvent nécessaires pour gérer les arrivées et départs fréquents
Charges locatives (eau, électricité) Charges classiques Charges plus élevées en raison de la rotation rapide et de l’utilisation intensive des équipements
Avantages fiscaux Abattement de 50 % (micro-BIC) Abattement de 71 % (si classé en meublé de tourisme)
Coût initial d’investissement Modéré (mobilier de base) Plus élevé (mobilier et équipements de qualité pour attirer les touristes)
Rentabilité globale Stabilité et revenus constants sur le long terme Rentabilité élevée en haute saison, mais instable sur l’année (dépendance à la saisonnalité)

Les principales différences entre une location meublée et un meublé de tourisme

Durée de la location

La première différence entre une location meublée et un meublé de tourisme réside dans la durée de la location. Une location meublée peut être louée pour une période longue, sans restriction particulière, que ce soit pour une résidence principale ou secondaire. Il est ainsi possible de louer un logement meublé pour plusieurs mois voire des années. Cette flexibilité permet aux locataires d’élire domicile dans le bien loué et d’y résider à long terme.

En revanche, un meublé de tourisme est réservé aux séjours de courte durée. La loi impose une limite de 90 jours consécutifs pour un même locataire, ce qui en fait une option idéale pour les touristes ou les voyageurs de passage. Le meublé de tourisme est donc conçu pour une occupation temporaire et ne peut en aucun cas être utilisé comme résidence principale.

Régime fiscal

Sur le plan fiscal, les deux types de locations sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui signifie que les revenus générés par ces locations doivent être déclarés comme des revenus commerciaux. Toutefois, il existe une différence notable dans le traitement fiscal des meublés de tourisme classés.

Un meublé de tourisme classé bénéficie d’un abattement fiscal plus avantageux que celui d’une location meublée classique. En effet, un meublé de tourisme classé permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71%, ce qui signifie que seuls 29% des revenus locatifs seront imposables. En comparaison, une location meublée non classée est soumise à un abattement de 50% dans le cadre du régime micro-BIC. Cette différence rend le classement d’un meublé de tourisme particulièrement attractif pour les propriétaires qui cherchent à optimiser leur fiscalité.

Flexibilité

En termes de flexibilité, le meublé de tourisme offre une plus grande liberté au propriétaire, notamment parce qu’il permet de louer le bien pour de courtes périodes. Les séjours peuvent durer quelques jours, quelques semaines, voire quelques mois, selon la demande touristique. Cela permet aux propriétaires de moduler les tarifs en fonction de la saisonnalité et de la demande touristique. La location de courte durée est particulièrement adaptée aux zones touristiques où les fluctuations de la demande sont importantes.

À l’inverse, une location meublée est généralement destinée à des locataires à long terme qui cherchent une solution de logement durable, par exemple pour une résidence principale. Ce type de location est donc moins flexible en termes de fréquence des locataires, mais il garantit une stabilité plus importante pour le propriétaire, avec des baux d’une durée d’un an renouvelable. La rotation des locataires étant plus faible, cela réduit également la gestion quotidienne du bien.

Conclusion

En résumé, le choix entre une location meublée et un meublé de tourisme dépendra de vos objectifs en tant que propriétaire. Si vous cherchez à maximiser vos revenus avec des séjours de courte durée, le meublé de tourisme est une option idéale. Cependant, pour des locations plus stables, la location meublée reste une solution fiable.

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