Louer sa résidence secondaire sur Airbnb en toute légalité

En résumé

Mettre en location votre résidence secondaire sur Airbnb est une excellente manière de générer des revenus supplémentaires. Cependant, il est essentiel de respecter les règles légales pour éviter tout problème juridique. Suivez ces étapes pour louer en toute légalité.

Enregistrement obligatoire dans certaines communes

L’enregistrement obligatoire est une procédure mise en place dans plusieurs communes françaises afin de mieux contrôler et réguler l’activité des locations saisonnières. Si vous possédez une résidence secondaire que vous souhaitez louer sur des plateformes comme Airbnb, il est crucial de savoir si votre ville impose cette démarche. Ce système d’enregistrement a été instauré pour éviter la saturation du marché locatif à court terme et garantir que les logements touristiques n’empiètent pas sur les logements destinés aux habitants permanents.

Pourquoi l’enregistrement est-il obligatoire ?

Certaines villes, notamment celles de plus de 200 000 habitants, comme Paris, Lyon, ou Bordeaux, ainsi que les zones dites « tendues », ont mis en place l’obligation d’enregistrement pour les meublés de tourisme. Cela permet aux municipalités de surveiller et de limiter l’impact des locations à court terme sur le marché du logement local. En enregistrant votre bien, vous contribuez à une gestion plus équitable du parc immobilier, en permettant aux autorités de mieux contrôler la disponibilité des logements à long terme pour les résidents locaux.

Comment obtenir un numéro d’enregistrement ?

L’obtention d’un numéro d’enregistrement est généralement une procédure simple et rapide. Voici les étapes habituelles :

1. Accédez au site de votre mairie ou rendez-vous dans l’antenne locale pour effectuer la demande.
2. Remplissez le formulaire d’enregistrement en ligne, qui vous demandera des informations sur votre logement (adresse, type de bien, nombre de chambres, etc.).
3. Soumettez votre demande, souvent sans frais. Certaines communes peuvent toutefois demander des documents supplémentaires, comme des preuves de propriété ou d’assurance.
4. Recevez un numéro d’enregistrement unique à inclure dans votre annonce de location sur Airbnb ou d’autres plateformes.

Ce numéro doit être clairement visible sur votre annonce de location en ligne. Il permet aux autorités locales de vérifier que vous respectez les règles en matière de locations touristiques.

Quelles villes sont concernées ?

Les villes concernées par l’enregistrement obligatoire incluent les grandes métropoles et les zones où la pression immobilière est forte, appelées zones tendues. Voici quelques-unes des villes où l’enregistrement est obligatoire :

• Paris
• Lyon
• Nice
• Bordeaux
• Marseille
• Lille

D’autres communes moins importantes peuvent également avoir instauré cette obligation. Pour savoir si votre ville est concernée, il est recommandé de consulter le site de votre mairie ou le site du service public.

Les avantages de l’enregistrement

1. Sécurité juridique : En respectant cette obligation, vous évitez les sanctions qui peuvent aller jusqu’à 5 000 euros d’amende pour non-enregistrement.
2. Confiance des locataires : Un numéro d’enregistrement rassure les voyageurs potentiels, qui sauront que votre bien respecte les règles locales en matière de location touristique.
3. Simplicité administrative : Cette procédure vous permet de gérer sereinement votre activité de location sans risquer de vous trouver en situation illégale.

Quelles sanctions en cas de non-enregistrement ?

Ne pas enregistrer votre résidence secondaire dans une commune où cela est obligatoire peut entraîner des sanctions importantes. Les autorités peuvent non seulement vous imposer une amende allant jusqu’à 5 000 euros, mais dans certains cas, elles peuvent également demander la suspension de vos annonces sur les plateformes de location. Airbnb, par exemple, peut retirer votre annonce si vous ne fournissez pas un numéro d’enregistrement valide dans les villes où cela est requis.

Le changement d’usage pour louer plus de 120 jours

Dans certaines grandes villes comme Paris ou Lyon, louer une résidence secondaire pour plus de 120 jours par an sur des plateformes comme Airbnb nécessite de réaliser un changement d’usage. Ce processus est crucial pour les propriétaires souhaitant maximiser leurs revenus tout en respectant les réglementations locales. Le changement d’usage consiste à transformer votre bien d’une utilisation résidentielle à un usage commercial, ce qui est obligatoire dans de nombreuses villes à forte densité touristique.

Pourquoi un changement d’usage est-il nécessaire ?

Le changement d’usage est imposé dans les villes où la demande de logements pour les habitants est supérieure à l’offre, afin de protéger le marché locatif résidentiel. En effet, la multiplication des locations de courte durée dans ces zones a entraîné une diminution des logements disponibles pour les résidents permanents. Les municipalités ont donc instauré cette mesure pour réguler le marché et garantir un équilibre entre l’activité touristique et la demande de logement des habitants.

Comment effectuer un changement d’usage ?

Le processus de changement d’usage peut varier d’une ville à l’autre, mais voici les principales étapes à suivre :

1. Demander une autorisation auprès de la mairie : Vous devez déposer une demande officielle pour obtenir l’autorisation de transformer votre logement à usage d’habitation en local commercial. Cette demande peut souvent être effectuée en ligne, mais certaines villes peuvent exiger une procédure plus formelle.
2. Fournir des documents complémentaires : Vous devrez fournir des informations détaillées sur votre bien, y compris sa surface et son utilisation actuelle. La mairie peut également demander des preuves que le bien sera utilisé exclusivement comme meublé de tourisme.
3. Obtenir l’accord de la mairie : Une fois votre dossier complet, la mairie analysera votre demande en fonction de la situation de la ville, notamment en termes de tension immobilière. En cas d’acceptation, vous recevrez une autorisation qui vous permettra de louer votre bien pour plus de 120 jours.

La compensation des mètres carrés

Dans certaines villes comme Paris et Lyon, le changement d’usage est accompagné d’une obligation de compensation. Ce système oblige les propriétaires à compenser les mètres carrés d’habitation perdus par l’ajout d’une surface équivalente dédiée à l’habitation dans la ville.

Voici comment cela fonctionne :

• Compensation obligatoire : Si vous transformez un appartement d’usage résidentiel en meublé de tourisme, vous devez compenser cette perte en achetant ou en transformant un autre bien commercial en logement d’habitation. Par exemple, si vous transformez un appartement de 50m², vous devrez acquérir ou transformer un bien commercial de surface équivalente pour qu’il soit utilisé à des fins résidentielles.
• Régulation stricte : Ce système est mis en place pour éviter une pénurie de logements accessibles aux résidents locaux. Cette règle est particulièrement appliquée dans des zones où le marché immobilier est sous forte pression, comme à Paris ou dans certaines parties de Lyon.

Quelles villes imposent le changement d’usage et la compensation ?

Le changement d’usage avec compensation est principalement appliqué dans les grandes villes et zones tendues où la demande de logements est plus forte que l’offre. Parmi les villes concernées, on trouve :

• Paris : La ville impose des règles strictes de compensation pour tout bien transformé en meublé de tourisme.
• Lyon : Lyon a également mis en place des mesures de compensation, particulièrement pour les logements de plus de 60m².
• Bordeaux : Bien que la ville applique des règles de changement d’usage, elle n’exige pas toujours de compensation, contrairement à Paris.
• Marseille : Marseille n’impose pas encore de compensation, mais le changement d’usage y est nécessaire dans certaines parties de la ville.

Sanctions en cas de non-respect

Si vous louez votre résidence secondaire pour plus de 120 jours sans avoir effectué le changement d’usage, vous vous exposez à des sanctions financières. Ces amendes peuvent atteindre jusqu’à 50 000 euros, et la mairie peut exiger la restitution du bien à usage d’habitation. De plus, Airbnb et d’autres plateformes peuvent suspendre ou supprimer votre annonce si vous ne respectez pas les règles locales.

Déclaration en mairie : une étape cruciale

Même si votre ville n’impose pas de changement d’usage, la déclaration en mairie reste une obligation incontournable pour tous les propriétaires souhaitant louer leur résidence secondaire sur Airbnb ou toute autre plateforme de location courte durée. Cette démarche vise à encadrer l’activité des meublés de tourisme et à garantir une transparence vis-à-vis des autorités locales. Elle est essentielle pour rester en conformité avec la loi.

Pourquoi faire une déclaration en mairie ?

La déclaration en mairie est une mesure de contrôle mise en place par le gouvernement pour recenser les logements destinés à la location touristique. Cela permet aux municipalités de suivre l’évolution du marché locatif et de mieux gérer la présence de logements saisonniers dans leur commune. En outre, cette déclaration est un moyen pour les autorités locales de prévenir les abus, comme la transformation massive de logements en meublés touristiques dans des zones où le logement résidentiel est déjà sous pression.

Qui est concerné par cette obligation ?

Tous les propriétaires d’une résidence secondaire qui souhaitent louer leur bien à des touristes doivent obligatoirement réaliser cette démarche. Que votre logement soit situé dans une petite ville ou dans une grande métropole, la déclaration en mairie est nécessaire dès lors que vous proposez des locations de courte durée. Même si le changement d’usage n’est pas requis, vous devez tout de même effectuer cette déclaration.

Comment faire la déclaration en mairie ?

La procédure de déclaration en mairie est généralement simple et rapide. Voici les étapes à suivre pour être en conformité avec la législation :

1. Accédez au site web de votre mairie : De nombreuses municipalités offrent la possibilité d’effectuer cette démarche en ligne. Il vous suffit de vous rendre sur le site internet de la ville où est situé votre bien et de suivre les instructions pour les meublés de tourisme.
2. Remplissez le formulaire de déclaration : Ce formulaire vous demandera des informations de base sur votre résidence secondaire (adresse, surface, nombre de chambres, etc.), ainsi que sur l’utilisation que vous souhaitez en faire (location à courte durée).
3. Soumettez la déclaration : Une fois le formulaire rempli, vous le soumettez directement en ligne ou, dans certains cas, vous devrez l’imprimer et l’envoyer par courrier à la mairie. Certaines communes peuvent également demander des documents complémentaires, comme des preuves de propriété ou une attestation d’assurance.
4. Recevez un numéro d’enregistrement (si applicable) : Dans certaines grandes villes, une fois votre déclaration validée, vous recevrez un numéro d’enregistrement unique, que vous devrez afficher sur votre annonce de location sur Airbnb ou d’autres plateformes.

Quelles sont les sanctions en cas de non-déclaration ?

Ne pas respecter cette obligation de déclaration en mairie peut entraîner des sanctions importantes. Les autorités locales peuvent infliger une amende allant jusqu’à 5 000 euros en cas de non-déclaration. Cette amende a été mise en place pour inciter les propriétaires à respecter la réglementation et à déclarer leurs locations. De plus, Airbnb et d’autres plateformes peuvent suspendre ou supprimer votre annonce si elles ne disposent pas du numéro de déclaration, lorsque celui-ci est obligatoire.

Les avantages de faire cette déclaration

1. Sécurité juridique : En effectuant cette déclaration, vous êtes protégé contre d’éventuels contrôles ou sanctions des autorités locales.
2. Confiance des locataires : Les voyageurs se sentent rassurés en sachant que votre location est légale et conforme aux exigences locales. Un logement déclaré est souvent perçu comme plus sûr et professionnel.
3. Simplicité administrative : Bien que cela puisse sembler être une formalité supplémentaire, cette démarche est simple et vous met à l’abri de tout problème juridique lié à la location de courte durée.

Fiscalité et imposition des revenus locatifs

Les revenus générés par la location de votre résidence secondaire sur des plateformes comme Airbnb sont soumis à des règles fiscales précises. Ces revenus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), un régime spécifique pour les locations meublées. Il est important de bien comprendre ces règles afin de déclarer correctement vos revenus et d’optimiser votre imposition tout en respectant la législation.

Le régime fiscal applicable : micro-BIC ou régime réel

Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer vos revenus locatifs : le micro-BIC ou le régime réel. Chaque régime a ses propres avantages et dépend de vos revenus locatifs annuels.

1. Le régime micro-BIC :
   • Ce régime est le plus simple et est souvent choisi par les propriétaires générant des revenus modestes grâce à la location de leur résidence secondaire.
   • Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs, ce qui signifie que seuls 50 % de vos recettes seront imposées.
   • Ce régime est applicable si vos revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 euros par an.
   • Exemple : Si vous percevez 30 000 euros de revenus locatifs annuels, vous ne serez imposé que sur 15 000 euros après l’abattement.
2. Le régime réel :
   • Ce régime est obligatoire si vos revenus locatifs dépassent 77 700 euros par an, mais vous pouvez aussi le choisir en dessous de ce seuil si vous avez des dépenses déductibles importantes (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, travaux, etc.).
   • Avec le régime réel, vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges réelles liées à l’exploitation du bien (frais de gestion, charges de copropriété, travaux, etc.).
   • Ce régime peut être plus avantageux pour ceux qui ont des frais élevés liés à leur bien immobilier, car il réduit l’assiette imposable.

Cotisations sociales pour les revenus locatifs

En plus de l’impôt sur le revenu, les propriétaires qui génèrent plus de 23 000 euros de revenus locatifs par an sont soumis aux cotisations sociales. Ces cotisations sont prélevées au taux de 17,2 % sur vos revenus imposables après application de l’abattement ou des déductions.

Voici comment cela fonctionne :

• Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 euros : Vous n’êtes pas soumis aux cotisations sociales, et vous êtes considéré comme un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
• Si vos revenus locatifs dépassent 23 000 euros : Vous devrez déclarer ces revenus auprès de l’URSSAF et payer les cotisations sociales. Vous passerez alors dans le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), avec des obligations fiscales supplémentaires.

Taxe de séjour et autres taxes locales

Outre l’impôt sur le revenu et les cotisations sociales, vous devrez peut-être collecter la taxe de séjour. Celle-ci est payée par les locataires et doit être reversée à la commune où se situe votre bien. Dans certaines grandes villes, comme Paris ou Lyon, Airbnb prélève automatiquement la taxe de séjour pour vous. Cependant, si vous utilisez d’autres plateformes ou si votre bien est dans une commune plus petite, il vous incombe de collecter et reverser cette taxe.

Exemple concret de fiscalité

• Si vous louez votre résidence secondaire et que vos revenus annuels atteignent 40 000 euros :
  • En régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 50 %, et donc vous serez imposé sur 20 000 euros.
  • Si vous avez des dépenses déductibles importantes (travaux, intérêts d’emprunt, etc.), le régime réel peut être plus avantageux, car vous pourriez réduire encore davantage vos revenus imposables.
  • Si vos revenus locatifs dépassent 23 000 euros, vous devrez également payer 17,2 % de cotisations sociales sur la part imposable de vos revenus.

Choisir le bon régime fiscal

Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel dépendra principalement de vos revenus locatifs et de vos dépenses. Si vous avez des frais élevés liés à la gestion de votre bien, le régime réel peut s’avérer plus avantageux. En revanche, si vos revenus sont modestes et vos charges peu importantes, le régime micro-BIC est plus simple et automatiquement appliqué si vous ne dépassez pas le seuil des 77 700 euros.

Opter pour le bail mobilité pour plus de flexibilité

Le bail mobilité est une solution idéale pour les propriétaires souhaitant louer leur résidence secondaire sur une période intermédiaire sans les contraintes des locations saisonnières. Ce type de bail est destiné aux étudiants, stagiaires, ou travailleurs en mission, et offre une grande flexibilité pour des locations allant de 1 à 10 mois. Il constitue une option intéressante pour maintenir un revenu régulier tout en évitant certaines réglementations plus strictes appliquées aux locations de courte durée.

Qu’est-ce que le bail mobilité ?

Le bail mobilité a été créé par la loi ELAN en 2018 pour offrir une solution flexible adaptée aux personnes ayant des besoins de logement temporaire, comme :

• Étudiants en formation ou en stage,
• Travailleurs en déplacement professionnel ou mission ponctuelle,
• Personnes en reconversion professionnelle.

Il s’agit d’un contrat de location meublée à durée limitée, ne pouvant excéder 10 mois et non renouvelable. Ce bail est sans dépôt de garantie, ce qui le rend particulièrement attractif pour les locataires en situation temporaire.

Les avantages du bail mobilité pour les propriétaires

1. Flexibilité : Le principal atout du bail mobilité est sa flexibilité. Contrairement à la location saisonnière classique, vous n’êtes pas limité à une durée de location maximale de 120 jours. Vous pouvez ainsi louer votre bien sur des périodes plus longues tout en ayant la possibilité de le récupérer rapidement après la fin du bail.
2. Pas d’engagement long terme : Ce type de bail vous permet de louer votre résidence secondaire sans engagement à long terme. Vous pouvez reprendre votre logement une fois la période de 1 à 10 mois terminée, sans avoir à attendre la fin d’un bail traditionnel de 3 ans.
3. Revenus réguliers : Même si le bail mobilité ne permet pas une rotation de locataires aussi rapide que la location saisonnière, il offre l’avantage de garantir un revenu locatif stable pendant plusieurs mois, ce qui est idéal pour couvrir vos charges (taxes, entretien, etc.).
4. Loyer libre : Contrairement à certaines locations de longue durée où le loyer peut être plafonné dans des zones tendues, le loyer pour un bail mobilité est libre, ce qui signifie que vous pouvez fixer des tarifs compétitifs en fonction de la demande et de l’emplacement de votre bien.

Les obligations du propriétaire

Même si le bail mobilité est plus flexible, vous devez respecter certaines obligations en tant que propriétaire. Voici les principales règles à suivre :

1. Logement meublé : Le bail mobilité est un bail meublé, ce qui signifie que votre résidence secondaire doit être équipée de mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre de manière confortable. Cela inclut des meubles essentiels comme un lit, des équipements de cuisine, et des éléments de base pour la vie quotidienne.
2. Durée du bail : La durée du bail doit être comprise entre 1 mois et 10 mois. Une fois la période écoulée, le bail ne peut pas être renouvelé ou prolongé. Si vous souhaitez continuer à louer votre bien au même locataire, il faudra conclure un nouveau type de contrat, mais pas un autre bail mobilité.
3. Locataire spécifique : Ce bail est uniquement destiné à certaines catégories de personnes, notamment les étudiants, les travailleurs en mission, ou les stagiaires. Vous devrez vous assurer que votre locataire remplit ces conditions pour être éligible au bail mobilité.

Pourquoi choisir le bail mobilité ?

Le bail mobilité est une excellente alternative pour les propriétaires qui souhaitent éviter les limitations légales liées à la location touristique. En effet, dans certaines villes comme Paris ou Lyon, les locations touristiques sont restreintes à 120 jours par an pour les résidences principales, ou nécessitent des démarches administratives complexes pour les résidences secondaires. Avec le bail mobilité, ces contraintes sont contournées, car vous restez dans un cadre légal plus simple, sans nécessiter de changement d’usage ou de compensation de mètres carrés.

Exemple d’utilisation du bail mobilité

Imaginons que vous possédez une résidence secondaire à Bordeaux. Vous ne souhaitez pas la louer en courte durée pendant la basse saison touristique, mais vous aimeriez continuer à en tirer des revenus. Vous pouvez opter pour un bail mobilité avec un étudiant en master ou un jeune professionnel en mission temporaire dans la ville. Ce locataire occupera votre bien pendant 6 mois, couvrant ainsi vos charges tout en vous permettant de récupérer votre bien à l’issue de la durée convenue, sans complications.

Conclusion

Louer votre résidence secondaire sur Airbnb est une solution idéale pour rentabiliser votre bien, à condition de suivre les règles locales et nationales. En respectant les démarches d’enregistrement et de déclaration, vous pouvez louer votre logement en toute tranquillité et maximiser vos revenus locatifs.

Pour aller plus loin