Déclarer une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : Tout Ce Que Vous Devez Savoir

En résumé

Section Description
🏠 Qu’est-ce qu’une LMNP ? La LMNP est un régime fiscal pour les propriétaires qui louent un bien meublé avec des avantages fiscaux.
📊 Les Régimes Fiscaux Deux régimes : le micro-BIC et le régime réel, chacun adapté selon les revenus locatifs et les charges.
🔹 Le Régime Micro-BIC Le micro-BIC s’applique si les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € avec un abattement forfaitaire de 50%.
🔹 Le Régime Réel Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles liées à la location et d’amortir le bien et le mobilier.
📋 Les Étapes pour Déclarer une LMNP Suivre plusieurs étapes pour se conformer à la réglementation et bénéficier des avantages fiscaux du LMNP.
🔍 S’inscrire auprès du Greffe Remplir le formulaire P0i pour obtenir un numéro SIRET et déclarer l’activité dans les 15 jours après le début de la location.
📝 Déclarer vos Revenus Locatifs Utiliser le formulaire 2042 C PRO pour déclarer les revenus chaque année, selon le régime fiscal choisi.
💡 Gestion des Charges et Amortissements Déduire de nombreuses charges comme les frais de gestion, les réparations, et les intérêts d’emprunt avec l’amortissement du bien.

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal attractif pour les propriétaires souhaitant louer un bien meublé. Ce statut offre des avantages fiscaux intéressants tout en permettant une gestion simplifiée. Cependant, pour optimiser ses revenus locatifs, il est essentiel de bien comprendre les différentes options fiscales et les étapes de déclaration. Dans cet article, nous vous guidons à travers les démarches pour déclarer une location meublée et choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation.

Qu’est-ce qu’une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ?

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un régime fiscal destiné aux propriétaires qui souhaitent louer un bien meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Ce statut s’applique si les recettes locatives ne dépassent pas un certain plafond.

Les Régimes Fiscaux Applicables en LMNP

Lorsqu’on décide de louer un bien sous le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), il est crucial de comprendre les régimes fiscaux disponibles. En effet, la fiscalité peut avoir un impact significatif sur vos revenus nets. Deux options s’offrent à vous : le micro-BIC et le régime réel. Chaque régime présente des avantages différents en fonction de vos recettes locatives et de vos charges.

Le Régime Micro-BIC

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est accessible si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 €. Ce régime est particulièrement attractif pour les propriétaires qui ont peu de charges à déduire. En effet, il propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, ce qui signifie que vous ne serez imposé que sur la moitié de vos recettes locatives. Cet abattement couvre l’ensemble des charges et dépenses, sans qu’il soit nécessaire de les justifier.

Le principal avantage du micro-BIC réside dans sa simplicité. Vous n’avez pas à tenir une comptabilité complexe ni à calculer vos charges réelles. Ce régime est idéal si vos charges ne dépassent pas 50 % de vos revenus locatifs. Cependant, il devient moins intéressant si vos dépenses sont importantes, notamment en cas de travaux ou d’intérêts d’emprunt élevés.

À noter que si vous dépassez le seuil de 72 600 €, vous serez automatiquement basculé vers le régime réel, qui est plus adapté aux investisseurs avec des charges élevées.

Le Régime Réel

Le régime réel est un autre régime fiscal proposé pour les loueurs en meublé non professionnels. Contrairement au micro-BIC, il ne propose pas d’abattement forfaitaire mais permet de déduire toutes les charges réelles liées à l’activité de location. Ce régime devient obligatoire si vos revenus locatifs dépassent 72 600 €, mais vous pouvez également l’adopter volontairement si vous estimez que vos charges sont supérieures à 50 % de vos recettes.

Sous le régime réel, vous pourrez déduire plusieurs types de charges, telles que :

  • Les intérêts d’emprunt contractés pour l’achat du bien,
  • Les frais de gestion (ex. : honoraires d’agence, assurances),
  • Les travaux d’entretien et de réparation,
  • Les taxes foncières,
  • Les charges de copropriété,
  • Et surtout, l’amortissement du bien et du mobilier, qui constitue un levier fiscal puissant. L’amortissement consiste à déduire, chaque année, une partie de la valeur du bien et des meubles, sur une durée de 20 à 30 ans pour l’immobilier et de 5 à 7 ans pour le mobilier.

Ce régime est donc plus complexe à gérer, car il nécessite la tenue d’une comptabilité stricte et souvent l’intervention d’un expert-comptable pour calculer les amortissements et déclarer les charges déductibles. Cependant, il est généralement bien plus avantageux que le régime micro-BIC pour les propriétaires qui supportent des frais élevés, car il permet de réduire significativement l’impôt à payer.

Par ailleurs, avec le régime réel, il est possible de générer un déficit foncier, c’est-à-dire que si vos charges dépassent vos revenus locatifs, vous pouvez reporter ces pertes sur les revenus des années suivantes, pendant une durée maximale de dix ans. Ce mécanisme permet ainsi de neutraliser vos futurs bénéfices et donc de diminuer encore davantage votre imposition.

Les Étapes pour Déclarer une LMNP

Pour déclarer une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), il est essentiel de suivre plusieurs étapes afin d’être en conformité avec la législation fiscale et de bénéficier des avantages fiscaux propres à ce statut.

1. S’inscrire auprès du Greffe du Tribunal de Commerce

La première étape consiste à déclarer votre activité de loueur en meublé. Pour cela, vous devez remplir le formulaire P0i, qui vous permettra d’obtenir un numéro SIRET. Ce numéro est indispensable pour formaliser votre activité auprès des autorités fiscales. Vous avez un délai de 15 jours à partir du début de votre activité pour déposer cette déclaration auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Cette étape est obligatoire pour tous les propriétaires souhaitant exercer une activité de location meublée non professionnelle.

Une fois cette démarche accomplie, vous recevrez votre numéro SIRET, qui vous sera nécessaire pour toutes les déclarations fiscales à venir.

2. Déclarer vos Revenus Locatifs

Chaque année, vous devez déclarer vos revenus locatifs auprès des services fiscaux. Cette déclaration se fait à travers le formulaire 2042 C PRO, qui est une extension de la déclaration de revenus standard.

  • Si vous êtes sous le régime micro-BIC, vous devrez renseigner vos recettes locatives dans les cases 5ND, 5OD ou 5PD du formulaire. Le régime micro-BIC vous offre un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui signifie que vous serez imposé uniquement sur la moitié de vos recettes.
  • Si vous avez opté pour le régime réel, vos recettes doivent être déclarées dans les cases 5NA, 5OA ou 5PA du même formulaire. Le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges réelles, y compris les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, et l’amortissement du bien.

La Gestion des Charges et Amortissements

Si vous optez pour le régime réel, vous bénéficiez d’un avantage considérable : la possibilité de déduire un grand nombre de charges réelles liées à l’exploitation de votre bien immobilier. Ces déductions vous permettent de réduire le montant de votre bénéfice imposable et, par conséquent, votre imposition.

Voici les principales charges déductibles que vous pouvez inclure dans votre déclaration :

  • Frais de gestion : Il s’agit des frais payés pour la gestion locative de votre bien, comme les honoraires d’agence ou de comptabilité. Ces frais sont entièrement déductibles de vos revenus locatifs.
  • Réparations et entretiens : Tous les coûts liés à l’entretien du bien, les travaux de réparation ou les petites améliorations nécessaires à la location peuvent être déduits. Cela inclut par exemple les réparations de plomberie, de toiture, ou encore la peinture.
  • Intérêts d’emprunt : Si vous avez contracté un prêt pour financer l’achat du bien, les intérêts de ce prêt sont déductibles. C’est un levier important pour réduire votre bénéfice taxable.
  • Charges de copropriété : Si le bien fait partie d’une copropriété, les charges que vous versez pour l’entretien des parties communes sont également déductibles.

En plus des charges, le régime réel vous permet également de pratiquer l’amortissement de votre bien immobilier et de son mobilier. L’amortissement consiste à étaler la déduction de la valeur du bien et des meubles sur plusieurs années, car leur valeur diminue avec le temps.

  • Amortissement du bien immobilier : La valeur de votre bien est amortie sur une durée de 20 à 30 ans. Chaque année, vous pouvez déduire une partie de cette valeur de vos revenus imposables.
  • Amortissement du mobilier : Les meubles que vous mettez à disposition de vos locataires (lit, table, électroménager, etc.) peuvent être amortis sur une période plus courte, généralement entre 5 et 7 ans.

L’amortissement est un avantage clé du régime réel car il permet de réduire votre bénéfice imposable de manière significative, sans nécessiter de décaissement supplémentaire. En combinant la déduction des charges et l’amortissement, vous pouvez considérablement optimiser la fiscalité de votre activité de location meublée non professionnelle.

Conclusion

Déclarer une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) peut offrir de nombreux avantages fiscaux, surtout si vous choisissez le régime qui correspond le mieux à votre situation. Le régime micro-BIC est simple, mais le régime réel permet de déduire davantage de charges et d’optimiser votre imposition.

Pour aller plus loin

Vous êtes propriétaire d'un logement ?

N’hésitez pas à nous demander une devis gratuit. Notre équipe reviendra vers vous pour faire le point sur votre situation et vous proposer les solutions les plus adaptées à votre profil.

Réservez un appel Maintenant