Depuis quelques années, Marseille a renforcé sa réglementation stricte concernant les locations via Airbnb. Louer votre logement de manière saisonnière peut être une source de revenus intéressante, mais il est essentiel de respecter certaines règles locales. Cet article vous présente les principales étapes à suivre pour vous conformer à la réglementation en vigueur à Marseille.
La location de la résidence principale
Les règles pour les propriétaires
En tant que propriétaire de votre résidence principale à Marseille, vous pouvez la louer sur des plateformes comme Airbnb, sans avoir à demander une autorisation préalable auprès de la mairie, à condition de respecter certaines règles. La loi vous permet de louer votre logement de manière saisonnière, tant que cela ne dépasse pas 120 jours par an. Cette flexibilité est un avantage, mais il est important de connaître les implications légales et les bonnes pratiques pour rester en conformité avec la réglementation.
Cependant, avant de mettre votre résidence en location, il est recommandé de vérifier que le règlement de copropriété de votre immeuble ne contient pas de clauses interdisant les locations courtes durées. Certains règlements peuvent inclure des restrictions, particulièrement dans des immeubles à usage majoritairement résidentiel, où les locations touristiques peuvent être perçues comme une source de nuisance pour les autres habitants. Si le règlement de copropriété impose des limitations, il est crucial de les respecter pour éviter des litiges avec les voisins ou le syndic de copropriété.
De plus, bien que la loi vous permette de louer librement votre résidence principale, il est essentiel de noter que vous avez des obligations fiscales et administratives à respecter, notamment la collecte de la taxe de séjour et la déclaration de vos revenus issus des locations saisonnières. Ne pas vous conformer à ces obligations pourrait entraîner des sanctions financières importantes.
| Type de propriétaire | Démarches requises |
|---|---|
| Propriétaire | Aucune autorisation légale requise, mais vérifier le règlement de copropriété |
| Locataire | Autorisation écrite du propriétaire obligatoire |
Les règles pour les locataires
Si vous êtes locataire, la situation est différente et demande une plus grande vigilance juridique. Vous devez impérativement obtenir l’accord préalable de votre propriétaire avant de proposer le logement en location sur Airbnb. Cet accord doit être formalisé par écrit, afin de protéger à la fois vos intérêts et ceux du propriétaire. En effet, sans cet accord écrit, vous risquez de vous exposer à des sanctions, et le propriétaire pourrait résilier votre bail pour non-respect des conditions d’utilisation du logement.
En plus de cette autorisation, la loi impose que le loyer que vous percevez pour la sous-location ne dépasse pas le montant que vous payez au propriétaire. En d’autres termes, vous ne pouvez pas réaliser de bénéfice sur la sous-location de votre résidence principale. Si vous enfreignez cette règle, vous risquez des sanctions, et votre propriétaire pourrait également exiger le paiement des sommes perçues en excès.
Enfin, si vous résidez dans un logement social, il est strictement interdit de le sous-louer sur des plateformes comme Airbnb. Cette interdiction vise à garantir que les logements sociaux, subventionnés pour offrir un logement abordable aux ménages modestes, ne soient pas utilisés à des fins commerciales.
La limite des 120 jours
La législation française, et plus spécifiquement la réglementation en vigueur à Marseille, impose une limite stricte de 120 jours par an pour la location d’une résidence principale. Cette règle est conçue pour empêcher que les résidences principales ne deviennent des locations commerciales à plein temps, ce qui réduirait le nombre de logements disponibles pour les habitants permanents. Cette limite vise donc à protéger l’équilibre du marché immobilier local et à préserver un parc de logements accessibles pour les résidents permanents.
Il est crucial de respecter cette limite car si vous dépassez les 120 jours autorisés, vous vous exposez à des sanctions sévères. Les autorités locales ont la capacité de vous infliger des amendes qui peuvent atteindre 50 000 € en cas de non-respect de la réglementation. De plus, Airbnb ne suspend pas automatiquement les annonces dépassant cette limite dans toutes les villes, y compris Marseille, depuis janvier 2019. Cela signifie qu’il revient au propriétaire de gérer et de respecter cette règle pour éviter des sanctions légales.
En cas de dépassement de la limite des 120 jours, il est fortement recommandé de suspendre volontairement votre annonce pour ne pas attirer l’attention des autorités locales. Des contrôles peuvent être effectués pour s’assurer que les propriétaires respectent cette limitation annuelle, et les sanctions sont appliquées avec rigueur.
| Règle | Détails |
|---|---|
| Limite de location annuelle | 120 jours maximum |
| Sanctions en cas de dépassement | Amende pouvant aller jusqu’à 50 000 € |
Cette règle de 120 jours permet de maintenir un équilibre entre les besoins des habitants et l’activité touristique, garantissant ainsi un environnement favorable aux résidents tout en permettant aux propriétaires de générer un revenu complémentaire.
La déclaration obligatoire en mairie
Depuis le 1er octobre 2020, il est obligatoire pour tous les propriétaires souhaitant louer leur résidence principale ou secondaire sur Airbnb à Marseille de s’enregistrer auprès de la Mairie de Marseille. Cette démarche administrative permet à la ville de surveiller le respect de la limite légale des 120 jours de location pour les résidences principales, et de s’assurer que les logements ne sont pas utilisés en location commerciale à temps plein, ce qui pourrait aggraver la pénurie de logements pour les résidents permanents.
L’enregistrement est une étape rapide et indispensable pour être en conformité avec la loi et éviter des sanctions. La procédure est totalement dématérialisée, ce qui la rend accessible et pratique pour tous les propriétaires.
Comment obtenir un numéro d’enregistrement ?
Pour obtenir un numéro d’enregistrement, voici les étapes à suivre :
- Créez un compte sur le site dédié à la taxe de séjour de Marseille (taxedesejour.marseille.fr).
- Cliquez sur l’option « Créer un numéro » une fois connecté à votre compte hébergeur.
- Remplissez les informations requises concernant votre logement et soumettez votre demande.
- Une fois votre demande validée par les services compétents, vous recevrez un email de confirmation avec votre numéro d’enregistrement à 13 chiffres.
- Ce numéro devra obligatoirement être mentionné dans toutes vos annonces sur Airbnb ou d’autres plateformes de location saisonnière.
Ce numéro d’enregistrement permet à la mairie de contrôler les durées de location et de s’assurer que les propriétaires respectent les régulations en vigueur. Si vous ne possédez pas ce numéro, votre annonce sera considérée comme non conforme, ce qui peut entraîner des sanctions.
| Démarches | Résultat |
|---|---|
| Créer un compte | Accès à l’espace hébergeur |
| Obtenir un numéro | Validation et réception du numéro d’enregistrement |
Cette procédure garantit que votre location respecte la réglementation locale et vous permet de louer en toute tranquillité d’esprit.
Louer une résidence secondaire
La durée de location
La location d’une résidence secondaire à Marseille est soumise à des règles différentes de celles applicables aux résidences principales. En effet, si vous souhaitez louer votre résidence secondaire, la durée maximale de location pour un même locataire est limitée à 8 mois par an. Cette limite a été instaurée pour éviter que les résidences secondaires ne deviennent des locations touristiques permanentes, ce qui pourrait aggraver le manque de logements disponibles pour les habitants locaux.
Contrairement à la résidence principale, qui est limitée à 120 jours de location par an, une résidence secondaire peut être louée pour une durée plus longue, mais toujours avec certaines restrictions. En outre, si vous envisagez de louer votre résidence secondaire sur Airbnb ou une autre plateforme, il est obligatoire de demander un changement d’usage afin de la convertir en bien à usage commercial.
| Type de résidence | Durée maximale de location |
|---|---|
| Résidence principale | 120 jours par an |
| Résidence secondaire | 8 mois maximum |
Le changement d’usage
L’une des démarches essentielles pour louer une résidence secondaire à Marseille est de demander un changement d’usage auprès de la Mairie de Marseille. Ce changement d’usage est requis pour que votre bien, initialement destiné à un usage résidentiel, puisse être utilisé à des fins commerciales, comme la location de courte durée. Cette transformation est nécessaire pour être en conformité avec la réglementation locale, qui encadre strictement l’usage des logements destinés à la location saisonnière.
Le changement d’usage est soumis à une autorisation de la mairie, et cette autorisation est valable pour une période de 4 ans. À l’expiration de cette période, il est obligatoire de renouveler la demande si vous souhaitez continuer à louer votre résidence secondaire. Il est également important de noter que certaines règles spécifiques peuvent s’appliquer en fonction de la localisation de votre résidence et des régulations urbaines en vigueur à Marseille.
Étapes pour demander un changement d’usage :
- Remplir un formulaire de demande de changement d’usage, disponible auprès de la Direction de l’Urbanisme.
- Envoyer le formulaire dûment rempli à l’adresse de la mairie : 40 rue Fauchier, 13233 Marseille Cedex 20.
- Attendre la validation de votre demande par les autorités locales avant de publier votre annonce en ligne.
Cette demande est essentielle pour transformer votre résidence secondaire en un bien pouvant être légalement loué à des fins commerciales. Respecter cette démarche vous permet d’éviter d’éventuelles sanctions et de vous assurer que vous opérez dans un cadre légal.
La taxe de séjour
Qu’est-ce que la taxe de séjour ?
La taxe de séjour est une contribution imposée à chaque locataire séjournant dans un logement de location touristique à Marseille, et elle doit être perçue par les propriétaires ou les gestionnaires du bien. Son objectif est de contribuer au financement du développement touristique de la ville, en soutenant les infrastructures et les services nécessaires pour accueillir les visiteurs. Elle s’applique à toute personne louant un meublé de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
Cette taxe est fixée à 4% du prix de la nuitée par personne, mais elle est plafonnée à un montant maximum de 2,30€ par nuitée et par personne. Cela signifie que même si le coût de la nuitée est élevé, la taxe ne dépassera jamais ce seuil pour chaque locataire. Le montant collecté doit ensuite être reversé à la Mairie de Marseille.
Comment est-elle collectée ?
Pour faciliter le processus de collecte, des plateformes comme Airbnb se chargent de collecter la taxe de séjour directement au moment de la réservation. Elles calculent automatiquement la taxe basée sur le coût de la nuitée, puis la reversent aux autorités locales. Cela simplifie grandement la tâche pour les propriétaires, qui n’ont pas à s’occuper de ce processus eux-mêmes. Toutefois, si vous louez votre bien en dehors de ces plateformes, vous devrez gérer la collecte et le versement de la taxe manuellement via le site officiel dédié à la taxe de séjour à Marseille.
| Taxe de séjour | Montant |
|---|---|
| 4% du coût de la nuitée | Plafonnée à 2,30€ par personne/nuit |
Obligations pour les propriétaires
En tant que propriétaire ou gestionnaire d’un logement mis en location courte durée, il est de votre responsabilité de vous assurer que la taxe de séjour est correctement perçue auprès de vos locataires. Vous devez ensuite vous assurer que cette somme est déclarée et reversée à la Mairie de Marseille dans les délais impartis. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des sanctions financières, car la taxe de séjour est une obligation légale pour tous les hébergements touristiques.
Respecter cette obligation garantit que vous contribuez à l’amélioration des services touristiques de la ville, tout en étant en conformité avec la législation locale.
Une alternative : le bail mobilité
Si vous souhaitez éviter certaines contraintes administratives, le bail mobilité peut être une solution intéressante. Ce type de bail vous permet de louer votre résidence pour une durée de 1 à 10 mois, sans avoir à demander un changement d’usage. Cependant, ce bail est réservé aux locataires en mobilité professionnelle, comme les étudiants ou les travailleurs en mission.
Les avantages du bail mobilité
Le bail mobilité offre plusieurs avantages pour les propriétaires :
- Simplicité administrative : Pas besoin de demander un changement d’usage ou de s’enregistrer en mairie.
- Flexibilité : Le bail peut durer de 1 à 10 mois, selon vos besoins et ceux du locataire.
- Fiscalité avantageuse : Les revenus perçus sont considérés comme des revenus locatifs classiques.
Conditions pour utiliser le bail mobilité
Pour proposer un bail mobilité, certaines conditions doivent être respectées :
- Le locataire doit être en mobilité professionnelle : formation, études supérieures, stage, contrat d’apprentissage, mission temporaire, etc.
- Le logement doit être meublé, avec tous les équipements nécessaires à la vie courante.
- Le bail est non renouvelable et ne peut pas être reconduit.
| Critères du bail mobilité | Détails |
|---|---|
| Durée du bail | De 1 à 10 mois, non renouvelable |
| Profil du locataire | Personne en mobilité professionnelle |
| Type de logement | Meublé, avec équipements essentiels |
Comment mettre en place un bail mobilité
Pour mettre en place un bail mobilité, voici les étapes à suivre :
- Rédiger un contrat de bail spécifique, en mentionnant qu’il s’agit d’un bail mobilité.
- Vérifier le statut du locataire, en demandant des justificatifs de sa mobilité professionnelle.
- Inventorier le mobilier et les équipements présents dans le logement.
- Ne pas exiger de dépôt de garantie, car il n’est pas autorisé dans le cadre du bail mobilité.
Limites du bail mobilité
Bien que le bail mobilité soit une alternative intéressante, il présente certaines limites :
- Il ne peut pas être renouvelé avec le même locataire.
- Il est impossible de demander un dépôt de garantie, ce qui peut être un inconvénient.
- Le bail ne peut pas être transformé en bail classique à l’issue de la période.
