Nouveau règlement sur l’hébergement local à Porto : abrogation et mise à jour d’octobre 2024

La ville de Porto traverse une période de profond renouvellement de sa législation concernant l’hébergement local, à l’aube de l’année 2025. Après une série de modifications imposées par le paquet « Mais Habitação » en 2023, un ensemble de restrictions nationales, aux répercussions considérables, vient d’être partiellement annulé par le nouveau gouvernement en vigueur depuis octobre 2024. Cette actualisation vise à relancer le dynamisme du marché local tout en redonnant aux municipalités portugaises des leviers décisionnels étendus sur la gestion territoriale des locations touristiques.

Porto, historiquement prisée par les touristes sur des plateformes telles qu’Airbnb, Booking.com, Expedia, ou VRBO, fait face à un arbitrage complexe entre le besoin de préserver la qualité de vie des habitants et l’appétit croissant pour la mise en location de résidences secondaires ou de biens immobiliers dédiés à la nuitée. Cet équilibre délicat impacte non seulement les propriétaires mais aussi les acteurs du tourisme, de TripAdvisor à Wimdu et FlipKey.

Dans ce contexte bouleversé, les contraintes touchant le centre historique, cœur du tourisme, ont été levées à partir du 1er novembre 2024, grâce à la levée partielle de la suspension des nouvelles autorisations de type hébergement local. Cette dynamique ouvre de nouvelles perspectives pour les porteurs de projets, les investisseurs ainsi que pour le développement durable de la ville dans une optique d’attractivité contrôlée et réfléchie.

1. Abrogation du règlement municipal sur l’hébergement local à Porto : ce que cela signifie pour les propriétaires

La revocation du règlement relatif à l’hébergement local précédemment adopté représente un tournant majeur pour les acteurs du marché immobilier à Porto. En effet, depuis avril 2023, des normes renforcées imposaient des restrictions strictes sur la délivrance de licences d’exploitation pour appartements et autres unités dans plusieurs quartiers centraux. Désormais, ces limitations sont levées, redonnant aux propriétaires une marge de manœuvre appréciable.

Cette décision est liée à la publication du paquet « Mais Habitação » en 2023, qui avait imposé une interdiction quasi généralisée visant à freiner la prolifération des locations temporaires jugées excessives. Cependant, en octobre 2024, le contexte politique et social a évolué, poussant le gouvernement à mettre fin à la plupart de ces contraintes, au bénéfice d’un cadre plus équilibré.

Quels changements concrets devez-vous prendre en compte ?

• 🔑 Suspension des interdictions concernant les nouvelles licences d’hébergement local au centre historique, autorisant à nouveau leur délivrance à partir de novembre 2024.
• 📍 Gestion locale renforcée : les municipalités peuvent désormais élaborer leur propre règlement sur les zones de limitation ou d’expansion des locations de courte durée.
• 🏘️ Maintien de critères différenciés selon les quartiers, avec une classification des zones selon leur « pression » immobilière et touristique.
• 📈 Opportunité pour les propriétaires d’optimiser la rentabilité de leurs biens grâce à un accès redevenu possible aux plateformes populaires telles qu’Airbnb, HomeAway ou Tujia.

Il convient toutefois d’être vigilant : chaque municipalité, dont Porto, reste en droit d’appliquer des restrictions ponctuelles fondées sur la saturation locale du marché. L’abrogation ne signifie donc pas une liberté totale mais replace la gestion territoriale au niveau local.

2. Comment la suspension des licences d’hébergement local au centre historique impactait les marchés locatifs ?

La suspension instaurée entre octobre 2022 et novembre 2024 dans diverses zones telles que Vitória, São Nicolau, Sé, ou Santo Ildefonso a bouleversé la dynamique locative de Porto. Cette interruption visait à limiter la surabondance d’hébergements touristiques qui, selon les autorités, exerçait une pression excessive sur la population résidente et le marché immobilier traditionnel.

Cette mesure a eu des conséquences multiples :

• 🏚️ Baisse des revenus pour certains propriétaires ayant dû suspendre leur activité d’hébergement local sur des plateformes comme Booking.com, Expedia, ou Tripadvisor.
• 📉 Diminution de l’offre de nuitées touristiques en centre-ville, entraînant une redistribution vers d’autres quartiers ou communes voisines comme Gaia.
• 💼 Impact sur l’économie locale liée au tourisme, notamment restauration et commerces de proximité.
• 🔍 Réorientation des investisseurs vers des alternatives telles que la location longue durée ou d’autres types d’hébergement réglementé.

Dans ce contexte, la publication de rapports par la Câmara Municipal, en partenariat avec l’Université Catholique, a permis d’évaluer précisément ces impacts et de préparer un cadre législatif à même de concilier tourisme et vie locale.

3. Le nouveau paquet législatif « Mais Habitação » et son influence sur Porto

Le paquet législatif « Mais Habitação », adopté en octobre 2023, visait initialement à réguler fermement le secteur de l’hébergement local dans tout le Portugal, y compris à Porto. Son objectif principal était de limiter les abus liés au tourisme de masse, notamment dans les zones sur-fréquentées et de protéger le droit au logement des résidents permanents.

Les mesures mises en œuvre comprenaient notamment :

• ⛔ Suspension nationale presque totale de nouvelles licences d’hébergement local dans la plupart des quartiers urbains.
• 📄 Élaboration obligatoire par chaque municipalité d’une « Carta Municipal de Habitação » pour déterminer les zones à vocation touristique ou résidentielle.
• 📉 Renforcement des contrôles administratifs et des sanctions envers les propriétaires non conformes.
• 🏠 Priorisation du logement durable et accessible au détriment des locations à court terme.

Cependant, ce cadre rigide a révélé des limites et résistances notamment dans la ville de Porto, où la structure économique reste fortement dépendante des touristes étrangers et nationaux utilisant des plateformes telles qu’Airbnb, HomeAway ou FlipKey. La contestation a remporté un certain succès, avec la suspension partielle et la révision des mesures à partir d’octobre 2024.

Vous pouvez consulter un complément d’analyse du paquet dans ce document détaillé.

4. Classification des quartiers de Porto selon la pression touristique et immobilière

Pour mieux gérer la délivrance des licences d’hébergement local, le nouveau cadre législatif portugais encourage une catégorisation des quartiers en fonction de leur charge touristique et immobilière. À Porto, cette pression s’évalue par la proportion de logements utilisés à des fins de nuitée touristique par rapport aux logements résidentiels disponibles.

Les critères principaux sont :

• 📈 Le pourcentage d’unités immobilières transformées en hébergements locaux.
• 🏢 La densité de locations Airbnb, VRBO, Wimdu, FlipKey et autres plateformes similaires.
• 🏘️ Le poids démographique et l’évolution du nombre d’habitants permanents.
• 🏞️ L’impact sur le tissu commercial et la vie de quartier.

Selon les données collectées par la municipalité :

Cette distinction permet d’établir que les mesures différenciées répondent au besoin d’équilibre entre tourisme et qualité de vie. En moyenne, les quartiers proches du centre concentrent la majorité des restrictions.

5. Exemptions et critères spécifiques pour obtenir une licence en zone de contention

Dans un souci de développement urbain harmonieux, le règlement municipal précédemment en vigueur introduisait des exceptions permettant toutefois l’octroi de licences d’hébergement local dans certaines circonstances précises. Bien que l’abrogation du règlement ait modifié la donne, ces critères conservent un intérêt notable.

Les exemptions concernent notamment :

• 🏗️ Les projets de construction ou rénovation d’immeubles à fort intérêt citoyen, favorisant la revitalisation urbaine.
• 🛍️ Les initiatives commerciales en rez-de-chaussée incluant un minimum de 60% d’espaces destinés à la boutique ou au commerce de proximité, avec un engagement sur au moins 20% des résidences en logement accessible pour 25 ans minimum.
• 🏚️ La réhabilitation d’édifices classés comme « délaissés » depuis plus de 3 ans, souvent laissés à l’abandon.

Ces dispositions avaient pour but de concentrer le développement touristique sur des projets apportant une valeur ajoutée à la ville, au-delà de la simple location.

Il est à noter que cette réglementation encourageait aussi la conservation du caractère architectural et culturel du centre historique.

6. Suspension des licences à Porto en attendant le nouveau règlement : impact et opportunités

Dans l’attente d’un cadre réglementaire rénové, la municipalité de Porto a annoncé en octobre 2024 une suspension temporaire de six mois sur l’émission de nouvelles licences d’hébergement local dans le centre historique, limitant ainsi l’activité notamment dans les quartiers identifiés comme à haute pression touristique. Cette mesure vise à donner du temps aux autorités pour finaliser leur nouveau règlement municipal adapté aux enjeux actuels.

Cette interruption contient plusieurs implications :

• ⏳ Temps de réflexion pour la mairie afin de rédiger un règlement qui prend en compte la dynamique du marché et la qualité de vie des habitants.
• 💡 Occasion pour les investisseurs de sécuriser dès maintenant leur licence AL avant la suspension.
• 🔒 Frein temporaire à la croissance des offres sur Airbnb, VRBO, Tujia, et les autres plateformes.
• 📈 Pression accrue sur les quartiers sans restriction, comme Bonfim ou Cedofeita.

La suspension souligne la volonté d’anticiper plutôt que de subir le développement désordonné des hébergements locaux.

7. Comment obtenir la licence d’hébergement local à Porto après la mise à jour d’octobre 2024 ?

Avec la réintroduction graduelle des licences dans plusieurs quartiers et la décentralisation du pouvoir réglementaire, les modalités pour obtenir un permis d’hébergement local ont été simplifiées et adaptées à la réalité municipale actuelle. Voici les étapes clés :

• 📝 Soumission d’un dossier complet à la Câmara Municipal, respectant les critères définis localement.
• 📋 Vérification de conformité liée à la classification de la zone où se situe le bien.
• 🔎 Contrôles techniques du logement (sécurité incendie, salubrité, accessibilité).
• ✅ Validation et délivrance du certificat d’enregistrement AL.

Il est conseillé de se faire accompagner par des experts spécialisés en hébergement local, qui sauront également renseigner sur les alternatives possibles pour la mise en location, notamment quand la licence classique n’est pas accessible. Des plateformes telles que Concierge Angels accompagnent les propriétaires dans ce processus, facilitant l’entrée sur les marchés Airbnb, Booking.com, ou Expedia avec toutes les garanties légales.

8. Les alternatives légales à la location touristique sans licence à Porto

Lorsque l’obtention d’une licence d’hébergement local est impossible ou trop contraignante, plusieurs options légales s’offrent aux propriétaires désireux de rentabiliser leur bien :

• 🏠 Location longue durée traditionnelle, ciblant les habitants ou professionnels en mobilité.
• 🏢 Location de locaux commerciaux ou bureaux, notamment via des solutions flexibles, avec un potentiel de rentabilité stable, comme l’illustre l’article sur la location de locaux commerciaux sur Airbnb.
• 🛌 Créer un hébergement spécifique non résidentiel, avec un formulaire dédié offert par la Câmara, notamment pour les propriétés à vocation de service.
• 🏨 Collaborer avec des établissements hôteliers ou plateformes spécialisées pour une gestion externalisée.
• 🛎️ Utilisation de plateformes alternatives et complémentaires à Airbnb, telles que Wimdu, FlipKey ou Tujia, pour diversifier les canaux de location.

Chaque solution demande une analyse personnalisée des caractéristiques du bien et du profil du propriétaire pour maximiser les revenus tout en restant en conformité. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter les conseils pratiques sur les options alternatives à Airbnb.

FAQ – Questions fréquentes sur le nouveau règlement d’hébergement local à Porto

• ❓ Quelles sont les zones à Porto où il est désormais possible d’obtenir une nouvelle licence d’hébergement local ?
  Les quartiers classés en zones de développement durable, comme Cedofeita et Bonfim, autorisent actuellement la délivrance de licences suivant le nouveau cadre depuis novembre 2024.
• ❓ Le centre historique pourra-t-il à nouveau accueillir des hébergements Airbnb ?
  Oui, la levée partielle des restrictions permet la délivrance de licences dans le centre historique à partir de novembre 2024, mais sous contrôle municipal renforcé.
• ❓ Que faire si l’on ne peut pas obtenir de licence AL ?
  Il existe des alternatives telles que la location longue durée ou la location de locaux commerciaux, ainsi que des dispositifs spécifiques pour les biens à usage non résidentiel.
• ❓ Les propriétaires doivent-ils s’inscrire sur des plateformes spécifiques ?
  Non, les propriétaires peuvent utiliser des plateformes traditionnelles comme Airbnb, Booking.com, Expedia, VRBO, ou bien exploiter des alternatives telles que Wimdu et FlipKey.
• ❓ Comment la municipalité de Porto détermine-t-elle les règles de zonage ?
  Chaque municipalité élabore une carte de pression touristique et immobilière, prenant en compte le pourcentage d’unités louées, la vitalité résidentielle et commerciale, qui sert de base aux restrictions locales.