En el ámbito del alquiler inmobiliario, es esencial elegir el tipo de contrato que mejor se adapte a sus necesidades. La alquiler amueblado y la alquiler vacío presentan diferencias notables, tanto desde el punto de vista legal como fiscal. Este artículo destaca estas diferencias para ayudar a propietarios e inquilinos a tomar una decisión informada.
Definición y equipos
Para comenzar, es importante aclarar qué define un alquiler amueblado y un alquiler vacío.
| Tipo de alquiler | Equipamiento requerido |
| Alquiler amueblado | Debe incluir una cama, dispositivos de ocultación de ventanas, placas de cocción, frigorífico, vajilla, muebles y material de limpieza. |
| Alquiler vacío | No debe contener ningún equipo amueblado. La simple ausencia de uno de los objetos de la lista lo convierte en vacío. |
Los contratos de alquiler: un enfoque contractual diferente
En el marco de los contratos de alquiler, existen varias distinciones reglamentarias entre el alquiler amueblado y el vacío. Para el alquiler vacío, generalmente se requiere un solo tipo de contrato, mientras que el alquiler amueblado puede estar sujeto a varios tipos de contratos según el perfil del inquilino. Esto incluye el alquiler clásico, el contrato para estudiantes y el contrato de movilidad.
A continuación, una visión general de los posibles contratos:
| Tipo de contrato | Duración | Depósito de garantía |
| Contrato clásico | 1 año (vacío), 3 años (amueblado) | 1 mes (vacío), 2 meses (amueblado) |
| Contrato para estudiantes | 9 meses | 2 meses |
| Contrato de movilidad | 1 a 10 meses | No requiere (posible fianza) |
Preaviso y modalidades de resolución del contrato
Las modalidades relativas al preaviso y a la resolución del contrato también difieren entre estos dos tipos de alquiler. En el caso de un alquiler vacío, el propietario debe dar un preaviso de seis meses, mientras que para un alquiler amueblado, este plazo es de solo un mes.
| Actor | Preaviso para alquiler vacío | Preaviso para alquiler amueblado |
| Propietario | 6 meses | 3 meses |
| Inquilino | 1-3 meses (según la zona) |
1 mes |
Aspectos fiscales
En relación con la fiscalidad, el alquiler vacío y el alquiler amueblado siguen regímenes distintos. Los ingresos derivados del alquiler vacío se consideran ingresos por bienes raíces y las cargas locativas están exentas de declaración. En cambio, el alquiler amueblado se clasifica dentro de la categoría de beneficios industriales y comerciales (BIC).
| Tipo de alquiler | Régimen fiscal | Umbral de declaración |
| Alquiler vacío | Ingresos por bienes raíces | 15,000 euros/año |
| Alquiler amueblado | BIC | 23,000 euros/año |
Considerar el alquiler turístico
Paralelamente a los contratos tradicionales, podría descubrir la opción del alquiler turístico. Este tipo de alquiler ofrece ventajas, como locales potencialmente más altos y menor riesgo de impago de alquileres. Para explorar esta opción, no dude en consultar nuestra guía práctica para comenzar en el alquiler turístico.
Recurrir a un servicio de conserjería
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Al considerar alquilar una propiedad, es crucial conocer las diferencias principales entre el alquiler amueblado y el alquiler vacío. Estas dos opciones ofrecen ventajas distintas y pueden influir en sus decisiones como propietario o inquilino. Este artículo presentará las características esenciales a tener en cuenta al tomar su decisión.
Definición de los tipos de alquiler
El alquiler amueblado se refiere a una propiedad que está equipada con un mobiliario mínimo y equipos básicos, permitiendo una rápida instalación para el inquilino. Según un decreto, un alquiler se considera amueblado si incluye, entre otros, una cama, dispositivos para bloquear la luz, electrodomésticos de cocina y utensilios de cocina. Por otro lado, un alquiler vacío no contiene ninguno de estos elementos, obligando al inquilino a traer sus propios muebles y equipos.
Los contratos de alquiler
Los contratos de alquiler también difieren entre ambos tipos de vivienda. Para un alquiler vacío, se ofrece un solo tipo de contrato, generalmente de una duración de 3 años renovables. En cambio, el alquiler amueblado ofrece una variedad de contratos, permitiendo a los inquilinos elegir una duración de contrato de 1 a 3 años, según el perfil. Esto informa sobre la flexibilidad de ambas opciones para ajustarse a las necesidades de los inquilinos.
Depósito de garantía y preaviso
En materia de depósito de garantía, los propietarios deben tener en cuenta los montos variables según el tipo de alquiler. Para una propiedad vacía, se requiere un mes de alquiler sin cargos, mientras que para un alquiler amueblado, se requieren dos meses. En cuanto al preaviso, el inquilino de un alquiler amueblado se beneficia de un plazo reducido de un mes, frente a un preaviso de uno a tres meses para una vivienda vacía, dependiendo de su ubicación.
Fiscalidad aplicable
La fiscalidad es otro aspecto importante. Los alquileres de un alquiler vacío se clasifican como ingresos por bienes raíces, y las cargas locativas no requieren declaración. Para quienes optan por el alquiler amueblado, los alquileres se declaran en la categoría de beneficios industriales y comerciales, lo que puede generar opciones fiscales más favorables, como el régimen real o el régimen micro-BIC, según los ingresos percibidos.
Tipos de inquilinos objetivos
Finalmente, el tipo de inquilino puede influir en su decisión. El alquiler amueblado atrae generalmente a personas en movilidad, como estudiantes o profesionales en misión temporal. Por otro lado, los alquileres vacíos suelen ser más solicitados por familias o individuos que desean establecerse a largo plazo.
¿Alquilar amueblado o vacío: qué fiscalidad elegir?
El caso de un alquiler vacío
Cuando alquila en alquiler vacío, los alquileres corresponden a ingresos por bienes raíces. La declaración de sus ingresos percibidos durante el año natural es obligatoria. Las cargas locativas están exentas de declaración.
Si percibe menos de 15,000 euros en ingresos por alquiler al año (sin cargas), está sujeto por defecto al régimen de micro-BIC. Sin embargo, también puede solicitar ser sometido al régimen real, en cuyo caso, puede deducir sus cargas.
El caso de un alquiler amueblado
Cuando alquila en alquiler amueblado, los alquileres percibidos deben declararse en la categoría de beneficios industriales y comerciales (BIC).
Si sus ingresos anuales superan los 23,000 euros y sus ingresos procedentes de alquileres son superiores a otros ingresos del hogar fiscal, se consideran un arrendador amueblado profesional (LMP). De lo contrario, se consideran un arrendador amueblado no profesional (LMNP).
Lea también: LMNP o LMP: estatus y diferencias
En relación con los regímenes fiscales, también está sujeto por defecto al régimen de micro-BIC si sus ingresos de alquileres son inferiores a 72,600 euros. Entonces, obtiene una deducción forfaria del 50%. También puede optar por el régimen real incluso si no se alcanza el umbral de los 72.600 euros.
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El contrato de movilidad
El contrato de movilidad está destinado a personas consideradas móviles: estudiantes (estudios superiores, prácticas, contrato de aprendizaje), en formación profesional, en misión temporal, en traslados profesionales, voluntarios (servicio cívico), etc.
La duración del contrato varía entre 1 y 10 meses sin renovación más allá de los 10 meses. Si se firma un nuevo contrato, será necesariamente un contrato de alquiler clásico.
No se requiere fianza, pero el arrendador puede solicitar una garantía.
En cuanto al preaviso, el arrendador no necesita dar aviso a su inquilino, ya que la finalización del contrato es automática después de 10 meses. Sin embargo, si el inquilino desea rescindir, debe respetar un preaviso de un mes.
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¿Ha pensado en el alquiler turístico?
¿Los diferentes contratos mencionados anteriormente encajan en un marco de alquiler a largo plazo? ¿Ha considerado la posibilidad de alquilar su propiedad por cortos períodos (alquiler turístico)? De hecho, muchas ventajas favorecen el alquiler turístico, como alquileres potencialmente más elevados y menor riesgo de impagos.
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