Comment faire un changement de destination d’un local commercial ?

En résumé

Transformer un local commercial en habitation ou en un autre usage nécessite de respecter des procédures légales et d’effectuer les démarches nécessaires auprès des autorités compétentes. Voici les étapes à suivre pour réaliser un changement de destination en toute conformité.

Qu’est-ce qu’un changement de destination ?

Le changement de destination d’un local consiste à modifier son usage initial pour l’affecter à une nouvelle fonction. Chaque local, qu’il soit commercial, résidentiel ou destiné à un autre usage, a une destination définie lors de sa construction ou de son dernier aménagement. Cette destination, souvent déterminée par le Code de l’urbanisme, correspond à la finalité pour laquelle le bien est conçu et utilisé.

Exemples de changement de destination

Un changement de destination typique peut inclure la conversion d’un local commercial (comme une boutique ou un restaurant) en logement ou en bureau. Par exemple, une ancienne boulangerie peut être transformée en appartement ou un local destiné à l’artisanat peut devenir un espace de bureaux. Ce type de transformation répond souvent à des besoins d’adaptation aux évolutions du marché ou à des stratégies de réaffectation des espaces en milieu urbain.

L’importance du Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) joue un rôle crucial dans la réalisation d’un changement de destination. Ce document fixe les règles d’urbanisme applicables à chaque zone géographique d’une commune. Il définit les usages possibles pour les terrains et les bâtiments en fonction des besoins de développement local, de l’environnement et de la dynamique économique. Le PLU classe ainsi les différentes parties du territoire communal en zones à usages spécifiques (résidentiels, commerciaux, industriels, etc.).

Pour qu’un changement de destination soit validé, il doit être conforme aux dispositions du PLU. Par exemple, si un local commercial est situé dans une zone où seuls les commerces sont autorisés, il pourrait être impossible de le convertir en habitation. De plus, certains PLU imposent des restrictions supplémentaires, notamment dans les zones de protection patrimoniale, ou dans les quartiers destinés à la préservation des commerces de proximité.

Différence entre changement de destination et changement d’usage

Il est important de ne pas confondre changement de destination et changement d’usage. Bien que ces deux notions semblent proches, elles obéissent à des règles distinctes. Le changement de destination concerne l’affectation d’un bâtiment d’une catégorie fonctionnelle à une autre (par exemple, d’un commerce à un logement). Le changement d’usage, quant à lui, vise à modifier la manière dont un bien immobilier est utilisé, sans en changer la catégorie fonctionnelle (par exemple, passer d’un logement classique à une location saisonnière).

Ainsi, un changement de destination est définitif et attaché au bâtiment, tandis qu’un changement d’usage est souvent temporaire et peut être personnalisé selon les besoins de l’occupant.

Les formalités administratives liées au changement de destination

Pour procéder à un changement de destination, il est nécessaire de respecter certaines démarches administratives. Selon l’ampleur des travaux, vous devrez soumettre soit une déclaration préalable de travaux, soit une demande de permis de construire. Cette formalité est essentielle pour s’assurer que le projet respecte bien les règles d’urbanisme et les spécificités de la zone où se situe le local. Par exemple, un simple aménagement intérieur peut nécessiter une déclaration préalable, alors que des travaux modifiant la façade ou la structure porteront sur un permis de construire.

Démarches administratives

Vérifier le Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Avant de commencer un projet de changement de destination, la première étape cruciale consiste à vérifier le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune. Le PLU est un document administratif qui fixe les règles d’aménagement et d’utilisation des sols dans une ville ou une agglomération. Il définit quelles sont les destinations possibles pour les bâtiments dans différentes zones géographiques, en fonction des objectifs d’urbanisme, de développement économique et de préservation du patrimoine.

Pourquoi consulter le PLU ?

Le PLU est indispensable pour s’assurer que le changement de destination envisagé est légalement autorisé. Chaque zone d’une commune est assignée à un usage spécifique, qu’il s’agisse de résidentiel, de commercial, d’industriel ou de services publics. Ainsi, dans certaines zones, le PLU peut interdire la transformation de locaux commerciaux en habitations afin de maintenir une activité économique de proximité, ou préserver le caractère commercial d’un quartier, particulièrement dans les centres-villes. En conséquence, un projet de changement de destination qui va à l’encontre des directives du PLU sera automatiquement refusé par les services d’urbanisme.

Les zones et leurs restrictions

Le PLU divise généralement le territoire en plusieurs zones qui sont chacune soumises à des règles spécifiques. Ces zones peuvent être :

• Zones urbaines (U) : Ces zones sont majoritairement destinées à accueillir des constructions et des activités. Le changement de destination peut y être plus facilement autorisé, à condition qu’il respecte les règles de la zone concernée.
• Zones agricoles (A) : Dans ces zones, les constructions à usage agricole sont favorisées. Le changement de destination vers une habitation ou un commerce y est généralement restreint voire interdit, sauf exception.
• Zones naturelles (N) : Ces zones sont protégées pour des raisons environnementales et paysagères. Les changements de destination dans ces zones sont particulièrement réglementés et souvent très limités.
• Zones à protéger : Certaines zones spécifiques (comme les centres historiques ou les quartiers patrimoniaux) peuvent faire l’objet de règles supplémentaires pour préserver l’intégrité du patrimoine architectural. Dans ce cas, même un simple changement de destination peut être soumis à une analyse approfondie par les autorités locales.

Les démarches à suivre pour consulter le PLU

Pour obtenir ces informations et savoir si le changement de destination est possible dans la zone où se situe votre local, vous devrez :

1. Contacter le service d’urbanisme de la mairie de votre commune. Ce service est chargé de vous renseigner sur les règles d’urbanisme et de vous fournir une copie du PLU en vigueur.
2. Consulter le PLU en ligne, si la commune met à disposition une version numérique de ce document. Cela peut vous permettre d’obtenir rapidement une vue d’ensemble des règles applicables à votre projet sans avoir à vous déplacer.
3. Poser des questions spécifiques sur les restrictions éventuelles. Il est important de clarifier si des exceptions ou dérogations peuvent être accordées, surtout si vous envisagez un projet qui pourrait bénéficier d’un intérêt particulier pour la commune (par exemple, un projet qui revitalise un quartier).

Cas particulier des grandes villes

Dans certaines grandes villes, comme Paris, Lyon ou Marseille, les règles d’urbanisme peuvent être encore plus strictes. Le PLU peut être complété par des plans spécifiques qui visent à maintenir un équilibre entre les logements, les commerces, et les espaces verts. Par exemple, il peut exister des zones prioritaires où les conversions de locaux commerciaux en habitations sont encouragées pour répondre à une pénurie de logements. À l’inverse, dans certains quartiers commerçants, le PLU pourrait empêcher de telles transformations afin de préserver l’attractivité économique de la zone.

Les risques en cas de non-respect du PLU

Ignorer le PLU ou entreprendre un projet sans s’assurer de la conformité avec les règles d’urbanisme peut entraîner des sanctions sévères. Votre projet de changement de destination pourrait être annulé, et dans certains cas, vous pourriez être contraint de remettre les lieux dans leur état d’origine. De plus, des amendes peuvent être imposées en cas de travaux non autorisés.

Déposer une demande de déclaration préalable ou un permis de construire

Lorsque votre projet de changement de destination est conforme au Plan Local d’Urbanisme (PLU), l’étape suivante consiste à officialiser les démarches auprès des autorités compétentes. Deux types de procédures existent : la déclaration préalable de travaux ou la demande de permis de construire. Le choix entre ces deux options dépend de l’ampleur des modifications envisagées sur le local.

La déclaration préalable de travaux

La déclaration préalable de travaux est une formalité administrative simplifiée. Elle est nécessaire lorsque le changement de destination ne modifie pas significativement l’aspect extérieur du bâtiment, ni la structure porteuse. Ce type de démarche est généralement suffisant si vous souhaitez transformer un local commercial en habitation sans entreprendre de gros travaux comme la modification des façades ou l’ajout de nouvelles ouvertures.

Quand utiliser une déclaration préalable ?

La déclaration préalable est obligatoire lorsque le projet implique :

• Des aménagements intérieurs sans affecter les murs porteurs ou la façade.
• Une reconfiguration des espaces internes, comme l’ajout de cloisons ou l’adaptation du réseau électrique et des sanitaires.
• La transformation d’un usage à un autre sans impact visible depuis l’extérieur, par exemple changer un bureau en appartement.

La demande de permis de construire

Un permis de construire est exigé dès lors que les travaux envisagés affectent la structure du bâtiment ou son apparence extérieure. Il s’agit d’une procédure plus lourde que la déclaration préalable et qui nécessite un examen approfondi de votre projet par les services d’urbanisme. Ce type de permis est nécessaire notamment pour des travaux qui modifient les façades ou qui impactent la superficie du bâtiment.

Quand demander un permis de construire ?

Le permis de construire est requis dans les cas suivants :

• Lorsque les travaux modifient la façade du bâtiment, par exemple en ajoutant des fenêtres, des balcons ou en refaisant la devanture.
• Si le projet impacte les murs porteurs, comme lors de la démolition ou du déplacement d’une partie de la structure existante.
• En cas d’agrandissement de la surface habitable de plus de 20 m², ou si le projet dépasse les limites fixées par le PLU.

Les démarches à suivre pour chaque procédure

Dépôt de la déclaration préalable

Pour une déclaration préalable, vous devrez remplir le formulaire Cerfa n°13404. Ce formulaire doit être accompagné de divers documents, comme :

• Un plan de situation pour localiser le bâtiment dans la commune.
• Des photos de l’existant pour montrer l’état actuel du local.
• Un descriptif détaillé des travaux que vous envisagez de réaliser.

La mairie dispose d’un délai d’instruction d’un mois pour examiner votre demande. Si aucune réponse n’est reçue passé ce délai, la demande est considérée comme acceptée par défaut.

Demande de permis de construire

Pour un permis de construire, vous devrez remplir le formulaire Cerfa n°13409 et fournir des documents plus détaillés, incluant des plans d’architecte si des modifications de structure sont prévues. Les pièces à joindre peuvent inclure :

• Un plan de masse pour indiquer les modifications structurelles.
• Des plans de façade avant et après travaux, pour illustrer les changements envisagés.
• Un descriptif des matériaux utilisés, notamment pour les ouvertures et les finitions.

Le délai d’instruction est généralement de deux à trois mois, durant lesquels les autorités peuvent demander des compléments d’informations ou reformuler certaines parties du projet. En cas de silence après ce délai, votre permis peut être tacitement accepté.

Coûts et implications

Le dépôt d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire n’entraîne généralement pas de frais administratifs directs, mais certaines communes peuvent appliquer des taxes d’aménagement en fonction de la nature des travaux. Il est aussi important de savoir que tout refus de déclaration préalable ou de permis de construire peut être contesté dans un délai de deux mois, auprès de la mairie ou des autorités compétentes.

Les conséquences d’une non-conformité

Déposer une demande de déclaration préalable ou de permis de construire est obligatoire pour garantir la légalité des travaux. Si vous réalisez des modifications sans respecter cette démarche, vous vous exposez à des sanctions. Il peut s’agir d’une obligation de remettre le local dans son état initial ou de pénalités financières importantes. De plus, des travaux illégaux peuvent compliquer la vente future du bien et entraîner un blocage administratif.

Obtenir l’accord de la copropriété (si applicable)

Si le local commercial que vous souhaitez transformer est situé dans un immeuble en copropriété, il est essentiel de consulter le règlement de copropriété avant d’entamer toute démarche. Ce document établit les règles de fonctionnement de la copropriété et peut contenir des clauses spécifiques sur l’usage des locaux au sein de l’immeuble. En d’autres termes, vous devez vous assurer que le changement de destination envisagé (par exemple, convertir un local commercial en habitation) est autorisé par le règlement de copropriété.

Pourquoi consulter le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété détermine les droits et les obligations de chaque copropriétaire et précise les usages autorisés pour les différents types de biens dans l’immeuble. Si le règlement stipule que certains locaux doivent rester à usage commercial, il est possible que la transformation d’un local en habitation soit interdite. Une telle interdiction vise souvent à protéger l’équilibre entre les activités commerciales et résidentielles au sein de l’immeuble, et à maintenir une cohésion entre les espaces privés et professionnels.

Besoin de l’accord de l’assemblée générale

Même si le règlement de copropriété ne s’oppose pas formellement à la transformation, vous devez obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour engager des travaux qui pourraient affecter l’immeuble. L’assemblée générale se réunit pour voter sur les décisions importantes concernant la copropriété, comme des travaux de rénovation ou un changement d’usage des locaux.

Quelles situations nécessitent l’accord de la copropriété ?

• Transformation de locaux communs : Si les travaux ou le changement de destination impliquent l’utilisation ou la modification de parties communes (couloirs, entrées, ascenseurs), l’accord des copropriétaires est obligatoire.
• Impact sur les autres copropriétaires : Si la transformation d’un local commercial en habitation a un impact direct sur les autres occupants, par exemple en augmentant le nombre d’habitants ou en modifiant les charges communes, l’assemblée générale devra se prononcer.
• Nuisances potentielles : Certains changements de destination peuvent entraîner des nuisances (bruit, circulation supplémentaire), ce qui nécessite l’aval des copropriétaires pour éviter tout conflit ultérieur.

Les démarches pour obtenir l’accord

1. Consulter le syndic de copropriété : Avant toute démarche, il est recommandé de discuter du projet avec le syndic de copropriété, qui peut vous orienter sur les étapes à suivre et vous informer des éventuelles restrictions inscrites dans le règlement. Le syndic peut également vous conseiller sur la manière de présenter votre projet à l’assemblée.
2. Soumettre le projet à l’assemblée générale : Vous devrez présenter votre projet lors de la prochaine assemblée générale de copropriété, en fournissant toutes les informations nécessaires sur les travaux envisagés, l’impact sur l’immeuble et les autres copropriétaires. Cette réunion se déroule généralement une fois par an, mais vous pouvez demander à ce qu’une assemblée extraordinaire soit organisée pour discuter spécifiquement de votre projet.
3. Préparer un dossier complet : Assurez-vous de préparer un dossier détaillé incluant les plans de travaux, l’impact estimé sur l’immeuble, et toute autre information susceptible d’aider à convaincre les copropriétaires de voter favorablement. N’oubliez pas que certains copropriétaires pourraient être réticents si le projet risque d’entraîner des nuisances ou des coûts supplémentaires.
4. Obtenir la majorité requise : Selon les travaux envisagés, vous devrez obtenir une majorité simple ou qualifiée lors du vote. En général, une majorité absolue est requise pour des travaux affectant les parties communes ou modifiant la destination des locaux. Si vous obtenez un accord favorable lors du vote, vous pourrez engager les travaux.

Prévoir les travaux nécessaires

La transformation d’un local commercial en habitation implique souvent des travaux de grande ampleur pour adapter le local aux normes d’habitabilité et aux exigences légales. Ces travaux sont essentiels pour garantir que le nouveau logement soit à la fois confortable et conforme aux règles en vigueur. Voici les principales étapes à considérer lors de la planification des travaux.

1. Raccordement aux réseaux essentiels

Le premier aspect crucial dans la transformation d’un local commercial en habitation est le raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité et de gaz. Un local commercial n’est généralement pas équipé pour répondre aux besoins d’un logement en termes de consommation et d’équipements domestiques. Il est donc nécessaire de :

• Mettre à jour les installations électriques pour répondre aux exigences de sécurité d’un logement, notamment en installant des circuits séparés pour la cuisine, les salles de bains, et les autres appareils ménagers.
• Vérifier le raccordement au réseau d’eau pour s’assurer que l’approvisionnement en eau potable est conforme aux standards de qualité pour une habitation. De plus, un système d’évacuation des eaux usées doit être installé ou mis à jour pour répondre aux besoins domestiques.
• Installer ou moderniser le réseau de gaz, si le chauffage ou la cuisine fonctionnent au gaz. Si le local ne dispose pas déjà d’un raccordement au réseau de gaz, vous devrez prévoir des travaux de raccordement au réseau urbain.

2. Aménagement des pièces essentielles

Pour transformer un local commercial en un logement fonctionnel, certaines pièces doivent être créées ou aménagées selon les standards requis pour une habitation :

• Création d’une salle de bain : Il est indispensable de prévoir l’installation de sanitaires complets : douche ou baignoire, lavabo, toilettes et ventilation adéquate. Cette pièce doit respecter des normes d’aération et d’isolation pour garantir un confort optimal.
• Aménagement d’une cuisine : La cuisine nécessite un espace dédié aux installations électriques et à l’arrivée d’eau. Des équipements électroménagers comme un évier, une plaque de cuisson et un réfrigérateur doivent être intégrés dans l’espace. La pose de meubles de cuisine adaptés à un usage résidentiel est également à prévoir.

3. Respect des normes d’habitabilité

Tout logement doit répondre aux critères légaux de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, afin de garantir un niveau minimum de confort et de sécurité. Ces normes incluent :

• Une surface habitable minimum : Le logement doit offrir une surface habitable décente (au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m).
• Une ventilation adéquate : Chaque pièce doit bénéficier d’une ventilation naturelle ou mécanique pour assurer la circulation d’air et éviter les problèmes d’humidité.
• Un éclairage naturel suffisant : Les pièces de vie doivent disposer de fenêtres ou d’ouvertures vers l’extérieur offrant un éclairage naturel. Si le local commercial n’en dispose pas, des fenêtres ou lucarnes devront être créées, ce qui peut nécessiter un permis de construire.

4. Sécurité et accessibilité

En plus des critères de confort, la transformation d’un local commercial en habitation doit respecter les normes de sécurité en vigueur :

• Installation de systèmes de sécurité incendie : Un logement doit être équipé de détecteurs de fumée conformes aux normes. Selon la configuration du local, il peut être nécessaire d’installer des portes coupe-feu ou de mettre à jour le système électrique pour limiter les risques d’incendie.
• Normes d’accessibilité : Si le logement est destiné à être mis en location, ou s’il est situé dans un immeuble neuf ou récemment rénové, il doit respecter certaines normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR). Cela peut inclure l’installation de rampes d’accès, l’élargissement des portes ou l’aménagement de la salle de bain.

5. Travaux d’isolation thermique et phonique

La réglementation impose également que le logement respecte les normes d’isolation afin de garantir une bonne efficacité énergétique :

• Isolation thermique : Les murs, plafonds et sols doivent être bien isolés pour limiter les pertes de chaleur et garantir un confort thermique tout au long de l’année. Les ouvertures (fenêtres, portes) doivent être équipées de double vitrage pour optimiser l’isolation.
• Isolation phonique : Si le local est situé dans une zone bruyante (près d’une route, dans un quartier commerçant), il est essentiel d’installer des isolants acoustiques pour réduire les nuisances sonores, garantissant ainsi un environnement paisible pour les futurs habitants.

6. Coût et gestion des travaux

Les coûts des travaux de transformation d’un local commercial en habitation varient en fonction de l’état initial du local et de l’ampleur des travaux. En général, on estime qu’il faut prévoir environ 1 500 à 2 000 € par mètre carré pour une transformation complète, incluant le raccordement aux réseaux, l’aménagement des pièces et la mise aux normes. Il est recommandé de faire appel à un architecte pour les projets importants ou si le local dépasse les 150 m². Ce dernier pourra vous aider à respecter les réglementations et à concevoir un aménagement optimisé.

Types de travaux à prévoir

Coûts potentiels de transformation

Informer le bureau du cadastre

Après avoir réalisé avec succès le changement de destination de votre local commercial, il est impératif d’informer le bureau du cadastre. Cette démarche administrative permet de mettre à jour l’affectation fiscale de votre bien et de garantir que toutes les modifications soient légalement reconnues. Le fait de ne pas informer le cadastre pourrait entraîner des problèmes administratifs et des complications fiscales à l’avenir.

Pourquoi informer le bureau du cadastre ?

Lorsque vous changez la destination d’un local commercial en habitation, la nature fiscale de votre bien est modifiée. En tant que local commercial, votre bien était soumis à la contribution économique territoriale (CET), une taxe appliquée aux activités commerciales ou professionnelles. En revanche, une habitation est soumise à la taxe d’habitation et à la taxe foncière. Il est donc crucial d’informer le cadastre pour permettre un recalcul des impôts locaux en fonction de la nouvelle utilisation du bien.

Les implications fiscales du changement de destination

En fonction du changement de destination, les impôts locaux à payer peuvent varier :

• Taxe d’habitation : Une fois le local transformé en habitation, vous serez redevable de la taxe d’habitation, applicable aux résidences principales ou secondaires.
• Taxe foncière : La taxe foncière est déjà appliquée aux locaux commerciaux, mais le montant peut être réévalué après le changement de destination, en fonction de la nouvelle valeur locative cadastrale du bien.
• Suppression de la CET : En transformant le local en habitation, la contribution économique territoriale (CET), qui concerne les locaux professionnels ou commerciaux, ne s’appliquera plus.

Le recalcul des impôts est essentiel pour que la situation fiscale de votre bien corresponde à son nouvel usage, et cela doit être officialisé auprès du cadastre.

Comment informer le bureau du cadastre ?

1. Remplir une déclaration de changement de consistance ou d’affectation : Vous devrez remplir le formulaire Cerfa n°10517*02 (déclaration IL n°6704), qui est la déclaration de changement de consistance ou d’affectation des propriétés bâties. Ce formulaire permet de notifier l’administration fiscale que le bien a changé de destination.
2. Dépôt du formulaire au bureau du cadastre : Une fois rempli, ce formulaire doit être envoyé ou déposé auprès du bureau du cadastre dont dépend votre bien. En général, cette démarche doit être effectuée dans un délai de trois mois après la réalisation des travaux.
3. Documents à fournir : En plus du formulaire, il peut être nécessaire de joindre des plans de masse, des photos avant/après travaux, et d’autres documents permettant d’identifier clairement la nature des modifications apportées.

Les délais et conséquences

L’administration fiscale prend en compte ces informations pour ajuster les impôts locaux lors de la prochaine période de déclaration. Il est donc essentiel de s’assurer que toutes les informations sont correctes et que le formulaire est déposé dans les délais impartis. Si vous ne réalisez pas cette démarche, vous risquez d’être redevable de taxes incorrectes et de subir des régularisations imprévues par la suite.

De plus, en cas de vente du bien à l’avenir, un défaut de mise à jour auprès du cadastre peut compliquer la transaction. Le changement de destination doit être clairement inscrit pour garantir une transparence totale lors d’une revente.

Connaître les implications fiscales

Le changement de destination d’un local commercial en habitation entraîne des conséquences fiscales importantes qu’il est essentiel de comprendre avant de finaliser le projet. En modifiant la nature d’utilisation d’un bien immobilier, vous modifiez également les taxes applicables. Voici les principaux points à prendre en compte.

1. Passage de la contribution économique territoriale (CET) à la taxe d’habitation

Lorsque vous transformez un local commercial en habitation, vous n’êtes plus redevable de la contribution économique territoriale (CET), qui s’applique aux locaux utilisés à des fins commerciales ou professionnelles. À la place, vous devrez désormais payer la taxe d’habitation, une taxe annuelle qui concerne tous les logements. Cette taxe dépend de la valeur locative cadastrale du bien et de la commune où il se situe.

Comment fonctionne la taxe d’habitation ?

• La taxe d’habitation est calculée en fonction de la surface habitable, de la situation géographique et des caractéristiques du logement.
• Dans certaines communes, notamment dans les zones tendues, la taxe d’habitation peut être plus élevée pour les résidences secondaires, ce qui est important à prendre en compte si vous n’habitez pas dans ce logement à l’année.
• Si vous occupez le bien en tant que résidence principale, certaines exonérations ou réductions peuvent s’appliquer, notamment pour les foyers à revenus modestes ou les personnes âgées.

2. Réévaluation de la taxe foncière

En plus de la taxe d’habitation, le changement de destination entraîne souvent une réévaluation de la taxe foncière. La taxe foncière est payée par tous les propriétaires, qu’il s’agisse d’un bien commercial ou résidentiel, mais le montant de cette taxe peut augmenter en fonction des travaux effectués.

Quand la taxe foncière est-elle réévaluée ?

• Si vous réalisez des travaux d’agrandissement ou de rénovation significatifs dans le cadre de la transformation du local commercial en habitation, la valeur locative cadastrale sera ajustée. Cela signifie que la base de calcul de la taxe foncière sera réévaluée à la hausse, augmentant ainsi le montant que vous devrez payer chaque année.
• Le calcul de la taxe foncière prend en compte les caractéristiques physiques du logement (surface, nombre de pièces, équipements), ainsi que son emplacement géographique. Par exemple, un logement en centre-ville ou dans une zone prisée sera soumis à une taxe foncière plus élevée que dans une zone périphérique.

3. Travaux d’agrandissement et impact fiscal

Si votre projet de transformation inclut des travaux d’agrandissement (comme l’ajout de nouvelles pièces ou l’extension du bâtiment), cela peut avoir des conséquences fiscales significatives :

• Augmentation de la surface de plancher : L’ajout de mètres carrés à un logement modifie directement la valeur locative cadastrale, qui sert de base au calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.
• Création de nouveaux équipements : Si vous ajoutez des éléments comme une cuisine équipée, des sanitaires supplémentaires ou un garage, cela peut également augmenter la valeur locative du bien, entraînant une hausse des impôts locaux.

Il est donc important de prendre en compte ces implications fiscales avant de planifier les travaux, afin d’éviter des surprises lors de la réception des taxes locales.

4. La taxe d’aménagement

Dans certains cas, la transformation d’un local commercial en habitation, surtout si elle s’accompagne de travaux d’agrandissement ou de rénovation, peut entraîner le paiement de la taxe d’aménagement. Cette taxe est perçue lors de la délivrance d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux, et elle est calculée en fonction de la surface supplémentaire créée.

Calcul de la taxe d’aménagement :

• La taxe d’aménagement est déterminée par la surface supplémentaire (exprimée en mètres carrés) créée par les travaux, multipliée par une valeur forfaitaire.
• Elle est également impactée par un taux fixé par la commune, la région et parfois l’intercommunalité. Ce taux varie généralement entre 1 % et 5 % selon les zones géographiques.
• Par exemple, si vous réalisez des travaux d’agrandissement ou si vous ajoutez des fenêtres, un balcon ou une terrasse, cela peut déclencher le paiement de cette taxe.

5. Conséquences en cas de location

Si vous envisagez de mettre le bien en location, les conséquences fiscales seront également différentes selon le type de location :

• Location nue : Si vous louez votre logement sans mobilier, les revenus que vous percevrez seront taxés au titre des revenus fonciers. Vous pourrez bénéficier d’un régime simplifié si vos revenus locatifs sont inférieurs à un certain plafond, ou opter pour le régime réel qui vous permet de déduire certaines charges (travaux, frais d’agence, intérêts d’emprunt) de vos revenus.
• Location meublée : En cas de location meublée, vos revenus seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui peut offrir des avantages fiscaux supplémentaires, notamment via le régime micro-BIC ou le régime réel qui permet de déduire les amortissements du bien et des équipements.

Implications fiscales

Conclusion

Pour aller plus loin