Desde hace algunos años, Marsella ha reforzado su regulación estricta respecto a los alquileres a través de Airbnb. Alquilar tu vivienda de manera temporal puede ser una fuente de ingresos interesante, pero es esencial cumplir con ciertas normas locales. Este artículo te presenta los principales pasos a seguir para cumplir con la reglamentación vigente en Marsella.
El alquiler de la residencia principal
Las reglas para los propietarios
Como propietario de tu residencia principal en Marsella, puedes alquilarla en plataformas como Airbnb, sin necesidad de solicitar una autorización previa ante el ayuntamiento, siempre que cumplas con ciertas reglas. La ley te permite alquilar tu vivienda de manera temporal, siempre que no supere 120 días al año. Esta flexibilidad es una ventaja, pero es importante conocer las implicaciones legales y las buenas prácticas para mantenerte en conformidad con la regulación.
Sin embargo, antes de poner tu residencia en alquiler, se recomienda verificar que el reglamento de copropiedad de tu edificio no contenga cláusulas que prohíban los alquileres de corta duración. Algunos reglamentos pueden incluir restricciones, especialmente en edificios de uso mayoritariamente residencial, donde los alquileres turísticos pueden ser percibidos como una fuente de molestias para los otros residentes. Si el reglamento de copropiedad impone limitaciones, es crucial respetarlas para evitar litigios con los vecinos o el administrador del edificio.
Además, aunque la ley permite alquilar libremente tu residencia principal, es fundamental tener en cuenta que tienes obligaciones fiscales y administrativas, como la recaudación de la tasa de estancia y la declaración de tus ingresos provenientes de alquileres temporales. No cumplir con estas obligaciones puede acarrear sanciones financieras importantes.
| Tipo de propietario | Procedimientos requeridos |
|---|---|
| Propietario | No se requiere autorización legal, pero hay que verificar el reglamento de copropiedad |
| Inquilino | Se requiere autorización escrita del propietario |
Las reglas para los inquilinos
Si eres inquilino, la situación es diferente y requiere una mayor vigilancia jurídica. Debes obtener obligatoriamente el acuerdo previo de tu propietario antes de ofrecer el alojamiento en alquiler en Airbnb. Este acuerdo debe formalizarse por escrito, para proteger tanto tus intereses como los del propietario. En efecto, sin este acuerdo escrito, podrías exponerte a sanciones, y el propietario podría rescindir tu contrato de arrendamiento por incumplimiento de las condiciones de uso del inmueble.
Además de esta autorización, la ley establece que el renta que percibas por la subarrendamiento no debe superar la cantidad que pagas al propietario. En otras palabras, no puedes obtener beneficios por el subarrendamiento de tu residencia principal. Si incumples esta regla, podrías enfrentar sanciones, y el propietario también puede exigirte el pago de las sumas recibidas en exceso.
Finalmente, si resides en un vivienda social, está estrictamente prohibido subarrendar en plataformas como Airbnb. Esta prohibición tiene como objetivo garantizar que las viviendas sociales, subvencionadas para ofrecer un alojamiento asequible a familias de bajos ingresos, no sean utilizadas con fines comerciales.
El límite de 120 días
La legislación francesa, y más específicamente la reglamentación en vigor en Marsella, impone un límite estricto de 120 días por año para el alquiler de una residencia principal. Esta norma busca impedir que las residencias principales se conviertan en alquileres comerciales a tiempo completo, lo que reduciría el número de viviendas disponibles para los habitantes permanentes. Este límite está diseñado para proteger el equilibrio del mercado inmobiliario local y mantener un parque de viviendas accesibles para los residentes permanentes.
Es fundamental respetar este límite porque si superas los 120 días autorizados, te expones a sanciones severas. Las autoridades locales pueden imponer multas que pueden alcanzar los 50 000 € en caso de incumplimiento de la regulación. Desde enero de 2019, Airbnb no suspende automáticamente los anuncios que superan este límite en todas las ciudades, incluida Marsella. Esto implica que corresponde al propietario gestionar y respetar esta norma para evitar sanciones legales.
En caso de sobrepasar el límite de 120 días, se recomienda encarecidamente suspender voluntariamente tu anuncio para no atraer la atención de las autoridades locales. Se pueden realizar controles para verificar que los propietarios respeten este límite anual, y las sanciones se aplican con rigor.
| Regla | Detalles |
|---|---|
| Límite de alquiler anual | 120 días como máximo |
| Sanciones por excederse | Multa que puede llegar hasta 50 000 € |
Esta norma de 120 días ayuda a mantener un equilibrio entre las necesidades de los residentes y la actividad turística, garantizando así un entorno favorable para los residentes y permitiendo a los propietarios obtener un ingreso adicional.
La declaración obligatoria en el ayuntamiento
Desde el 1 de octubre de 2020, es obligatorio para todos los propietarios que deseen alquilar su residencia principal o secundaria en Airbnb en Marsella registrarse ante la Ayuntamiento de Marsella. Este procedimiento administrativo permite a la ciudad supervisar el cumplimiento del límite legal de 120 días de alquiler para las residencias principales y asegurarse de que las viviendas no se utilicen en alquiler comercial a tiempo completo, lo que podría agravar la escasez de viviendas para los residentes permanentes.
El registro es un paso rápido e indispensable para estar en conformidad con la ley y evitar sanciones. El proceso es totalmente digital, lo que lo hace accesible y práctico para todos los propietarios.
¿Cómo obtener un número de registro?
Para obtener un número de registro, estas son las etapas a seguir:
- Crea una cuenta en el sitio dedicado al impuesto de estancia de Marsella (taxedesejour.marseille.fr).
- Haz clic en la opción « Crear un número » una vez conectado a tu cuenta de alojamiento.
- Completa la información requerida sobre tu vivienda y envía tu solicitud.
- Una vez que tu solicitud sea aprobada por los servicios competentes, recibirás un correo de confirmación con tu número de registro de 13 dígitos.
- Este número debe ser mencionado obligatoriamente en todos tus anuncios en Airbnb u otras plataformas de alquiler temporal.
Este número de registro permite al ayuntamiento controlar las duraciones del alquiler y asegurarse de que los propietarios cumplen con las regulaciones vigentes. Si no tienes este número, tu anuncio será considerado no conforme, lo que puede conllevar sanciones.
| Procedimientos | Resultado |
|---|---|
| Crear una cuenta | Acceso al espacio del anfitrión |
| Obtener un número | Validación y recepción del número de registro |
Este procedimiento garantiza que tu alquiler respeta la regulación local y te permite alquilar con tranquilidad.
Alquilar una residencia secundaria
La duración del alquiler
El alquiler de una residencia secundaria en Marsella está sujeto a reglas diferentes a las aplicables a las residencias principales. En efecto, si deseas alquilar tu residencia secundaria, la duración máxima de alquiler para un mismo inquilino está limitada a 8 meses al año. Esta limitación se estableció para evitar que las residencias secundarias se conviertan en alquileres turísticos permanentes, lo cual podría empeorar la escasez de viviendas disponibles para los residentes locales.
A diferencia de la residencia principal, que está limitada a 120 días de alquiler por año, una residencia secundaria puede alquilarse por un período más largo, pero siempre con ciertas restricciones. Además, si planeas alquilar tu residencia secundaria en Airbnb u otra plataforma, es obligatorio solicitar un cambio de uso para convertirla en un bien de uso comercial.
| Tipo de residencia | Duración máxima de alquiler |
|---|---|
| Residencia principal | 120 días al año |
| Residencia secundaria | 8 meses como máximo |
El cambio de uso
Una de las gestiones más importantes para alquilar una residencia secundaria en Marsella es solicitar un cambio de uso ante la Ayuntamiento de Marsella. Este cambio de uso es necesario para que tu propiedad, inicialmente destinada a un uso residencial, pueda utilizarse con fines comerciales, como el alquiler de corta duración. Esta transformación es necesaria para cumplir con la reglamentación local, que regula estrictamente el uso de viviendas destinadas a alquiler temporal.
El cambio de uso está sujeto a una autorización municipal, válida por un período de 4 años. Al finalizar este período, es obligatorio renovar la solicitud si deseas seguir alquilando tu residencia secundaria. También es importante destacar que algunas reglas específicas pueden aplicarse según la ubicación de tu residencia y las normativas urbanas en vigor en Marsella.
Pasos para solicitar un cambio de uso :
- Rellenar un formulario de solicitud de cambio de uso, disponible en la Dirección de Urbanismo.
- Enviar el formulario completo a la dirección del ayuntamiento: 40 calle Fauchier, 13233 Marsella Cedex 20.
- Esperar la aprobación de tu solicitud por las autoridades locales antes de publicar tu anuncio en línea.
Esta solicitud es fundamental para transformar tu residencia secundaria en un bien que pueda ser alquilado legalmente con fines comerciales. Cumplir con este procedimiento te ayuda a evitar sanciones y a operar en un marco legal.
La tasa de estancia
¿Qué es la tasa de estancia?
La tasa de estancia es una contribución que se impone a cada huésped que se aloje en un alojamiento de alquiler turístico en Marsella, y debe ser recaudada por los propietarios o gestores del inmueble. Su objetivo es contribuir a financiar el desarrollo turístico de la ciudad, apoyando las infraestructuras y servicios necesarios para acoger a los visitantes. Se aplica a toda persona que alquile un apartamento turístico, ya sea residencia principal o secundaria.
Esta tasa está fijada en un 4% del precio de la noche por persona, pero tiene un tope de un máximo de 2,30 € por noche y por persona. Esto significa que, aunque el costo de la noche sea alto, la tasa nunca sobrepasará ese umbral para cada huésped. La cantidad recaudada debe ser revertida a la Mairie de Marsella.
¿Cómo se recauda?
Para facilitar el proceso de recaudación, plataformas como Airbnb se encargan de cobrar la tasa de estancia directamente en el momento de la reserva. Calculan automáticamente la tasa en función del costo de la noche, y posteriormente la remiten a las autoridades locales. Esto simplifica mucho el trabajo para los propietarios, que no tienen que encargarse de este proceso. Sin embargo, si alquilas fuera de estas plataformas, debes gestionar la recaudación y el pago de la tasa manualmente a través del sitio web oficial dedicado a la tasa de estancia en Marsella.
| Tasa de estancia | Cantidad |
|---|---|
| 4% del costo de la noche | Limitada a 2,30 € por persona/noche |
Obligaciones para los propietarios
Como propietario o gestor de un alojamiento de alquiler de corta duración, es tu responsabilidad asegurarte de que la tasa de estancia se recaude correctamente de tus huéspedes. Debes asegurarte también de que esta suma sea declarada y transferida a la Mairie de Marsella en los plazos establecidos. El incumplimiento de esta obligación puede acarrear sanciones financieras, ya que la tasa de estancia es una obligación legal para todos los alojamientos turísticos.
Respetar esta obligación garantiza que contribuyes a mejorar los servicios turísticos de la ciudad, y que cumples con la normativa local.
Una alternativa: el contrato de movilidad
Si deseas evitar algunas restricciones administrativas, el contrato de movilidad puede ser una opción interesante. Este tipo de contrato te permite alquilar tu residencia por un período de 1 a 10 meses, sin necesidad de solicitar un cambio de uso. Sin embargo, este contrato está reservado a inquilinos en movilidad laboral, como estudiantes o trabajadores en misión.
Las ventajas del contrato de movilidad
El contrato de movilidad ofrece varias ventajas para los propietarios:
- Simplicidad administrativa: No es necesario solicitar un cambio de uso ni registrarse en ayuntamiento.
- Flexibilidad: La duración puede ser de 1 a 10 meses, según tus necesidades y las del inquilino.
- Fiscalidad beneficiosa: Los ingresos percibidos se consideran como ingresos por alquiler tradicionales.
Condiciones para usar el contrato de movilidad
Para ofrecer un contrato de movilidad, deben cumplirse ciertas condiciones:
- El inquilino debe estar en movilidad laboral: formación, estudios superiores, prácticas, contrato de aprendizaje, misión temporal, etc.
- La vivienda debe estar amueblada, con todos los equipamientos necesarios para la vida cotidiana.
- El contrato no es renovable y no puede ser prolongado.
| Caracteres del contrato de movilidad | Detalles |
|---|---|
| Duración del contrato | De 1 a 10 meses, no renovable |
| Perfil del inquilino | Persona en movilidad laboral |
| Tipo de vivienda | Amueblada, con equipamiento esencial |
Cómo implementar un contrato de movilidad
Para realizar un contrato de movilidad, sigue estos pasos:
- Redactar un contrato de alquiler específico, mencionando que se trata de un contrato de movilidad.
- Verificar el estatus del inquilino, solicitando justificantes de su movilidad laboral.
- Inventariar los muebles y equipos presentes en la vivienda.
- No exigir depósito de garantía, ya que no está permitido en el marco del contrato de movilidad.
Límites del contrato de movilidad
Aunque el contrato de movilidad es una alternativa interesante, presenta algunas limitaciones:
- No puede renovarse con el mismo inquilino.
- No se puede solicitar un depósito de garantía, lo que puede ser una desventaja.
- El contrato no puede convertirse en contrato tradicional al finalizar el período.
